S物业工程部管理规定范本之相关制度和职责，物业工程部管理规定范本一、设备故障处理1.如发生重大设备事故,现场人员立即切断电、煤气等危险源,保护事故现场,工程部人员或使用部门应立即通知工程部、物业部及总经理。工程部主要负...
一、设备故障处理
1.如发生重大设备事故,现场人员立即切断电、煤气等危险源,保护事故现场,工程部人员或使用部门应立即通知工程部、物业部及总经理。工程部主要负责人和相关人员必须迅速赶赴现场,分析检查故障的原因,采取果断应急措施。
2.总经理、总工程师、保安部经理查看后,根据现场情况决定立刻修复或关闭有关设备进行抢修。
3.找出原因后,总工程师和专业主管须立即组织工程部人员进行抢修、排除故障、恢复正常运行后汇报总经理。
4.专业主管写出一份书面报告,说明发生故障的原因,提出预防措施和再次发生故障的处理预案,报总工程师,抄报总经理。
5.如果故障是由于操作人员违反规程造成的责任事故,由专业主管根据情况对责任者提出处理意见,报总监审批后给予处罚,并通知人事部备案;如果情况较严重,需要免除责任者,需报人事部和总经理批准。
二、防火制度
1.消防中央监控室,应具备以下资料及锁匙:
(1)1套完整准确地记录物业火灾预报系统及湿式灭火装置位置图及消防系统图,包括烟感/温感探测器和主控屏位置,手提灭火器和灭火毯,消防栓箱配破玻璃按纽和警铃,消防栓系统连消防接合器、喷淋系统、消防泵等。
(2)一套清楚及准确的建筑平面图,图内展示各防火卷闸、隔火墙、危险仓、防烟门、消防疏散楼梯及消防紧急疏散门等。
(3)一套各种消防设备之备件清单。
(4)一套完整之排烟通风图。
(5)天然气分布图及阀门开关位置图。
(6)工程部必须保存出现紧急情况时联络人的手机号码。
2.指定地点吸烟,烟灰、烟蒂要丢进烟缸。
3.维修工作中需要使用易燃材料时,应特别小心。各班组不得存放易燃油料1公斤以上。
4.不得随意挪动消防设施,发现消防设施损坏或泄露应及时报告。
5.当发生火灾警报,各人员一定要认真处理,直到确定火警熄灭或确认是误报为止。各员工遇事时请保持冷静,行动时不要太急躁。任何人士如发现火灾,应先用对讲机或电话报告发生火警的位置和他自己的动向。
6.当有火灾警报时,以下的警铃应不断地响起:
(1)首层
(2)火灾的楼层
(3)与发生火灾相邻的楼层
7.发生火灾,工程部的首要任务是保证消防水泵,正压风机,排烟风机正常运行,保证供水供电,并及时通知保安灭火。
8.发生火灾时,工程部应做好以下工作:
9.派有经验的工程人员前往控制室协调救火工作。
10.尽可能从消防报警系统主屏找出火警的楼层和警报之种类。
11.通知专业主管有关情况。
12.通知所有当值员工,尤其是身处地库及机房之员工。
13.当消防员到场,立刻配合保安/管理员向他们报告所知情况。
14.其他当值工程人员留守岗位候命戒备。
15.专业主管应做好:
(1)立即通知大厦空调主机房发生火警警报。
(2)与各部员工合作,确保各消防系统运作正常。
(3)必要情况下,向消防队提供大厦消防设备资料
16.通知有关工程人员在工程部候命。
17.冷冻机房之员工应:
(1)刻察看全机房范围,确定警报是否源自主机房。
(2)如火灾在机房内,不要冒险;在可能情况下,关掉冷冻主机,立即报告工程部值班室
(3)用现有工具和灭火器材将火扑灭。如不能把火扑灭,应立刻锁门离开现场。
18.当值工程人员应:
(1)立刻上报,不要独自冒险,如发觉火势蔓延,应尽快离开现场,在可能情况下,用手提灭火器或消防栓尝试把火扑灭。
(2)与工程部保持联络及依照上级之指示行动。
19.当火被扑灭或确证是误报后:
(1)火灾警报系统及其它消喷系统重置还原,如有消防队长在场,须征得消防队长同意才可行动。
(2)如喷淋系统正在洒水,应关闭消防水泵电源,将分层阀关上,以便清理更换喷淋头及其它损毁的设备,使系统尽快恢复正常。
(3)检查受影响的楼层,并拍照作好记录。
(4)尽快写出报告连照片和出事原因呈交总经理。
20.各工程人员在巡查时,嗅到异味或怀疑天然气泄漏时,不得在现场使用对讲机、电话或开关等任何电器,避免发生爆炸。到达安全地带后,立即向上级或消防控制中心汇报。
21.租户的二次装修应遵循《装修施工安全管理制度》。
三、安全技术措施
在全部停电或部分停电的电气设备上工作时,必须完成下列保证安全的技术措施:
1.切断电源。在工作场所必须断开电源的设备,包括需检修设备的带电部分的电源、工作范围安全距离小于0.7m(10Kv)的带电部分及工作人员后面或两侧无遮栏或其他可行安全措施的带电部分。在断开电源时,必须使检修设备至少有一个明显的断开点,高压柜的手动机均处于断开位置时,都应用锁锁住。
2.验电。检验电气设备上有无电压时,必须使用合格的验电器,验电应在电气设备的两侧的各相分别进行。
3.装设接地线。将检修设备的三相短路并接,可以放掉检修设备的剩余电荷,这也是防止突然来电,保护工作人员安全的唯一可行安全措施。装、拆接地线必须由两人进行,若仅有单人值班,则只允许用接地开关接地。
4.悬挂指示牌和装设遮栏。在工作点四周应安设标示牌和遮栏,有关的操作开关手柄上应悬挂"禁止合闸"标示牌。
5.安全组织措施
(1)工作票制度。在对物业各类电气设备进行检修时,应根据工作需要,填写工作票。工作票的签发人应为电气主管,且签发人应对工作票内容、工作必要性、工作执行者的业务程度进行全面的考虑。
(2)工作许可制度。在高压电气设备上进行检修工作,须经过许可手续。许可人应对工作票上的有关内容及安全措施进行检查,并会同工作负责人到现场核对。
(3)工作监护制度。完成工作许可手续后,工作负责人(监护人)应向工作者交待工作现场的情况和有关安全措施,并应始终在现场进行监护,及时纠正错误或违反安全的操作。监护人一般不得参加工作班工作(全部停电除外)。
(4)工作间断、转移和终结制度。在电气设备检修工作间断或工作人员暂时撤离现场时,所有安全措施应保持不动,工作票仍由工作负责人执存。间断后可继续工作,无需重新通过许可。
(5)工作转移是指同一连接部分用同一工作票依次在几个地点工作,开工前的安全措施可一次做完,但工作负责人在转移工作地点时,应向工作人员交待新工作点的有关情况和注意事项。
(6)在检修工作完成后,应清扫现场后撤离。由工作负责人会同运行值班人员共同检查,并交待检修项目、发现问题、检修结果和存在问题,然后在工作票上注明工作终结时间,双方签字后方可办理工作票终结手续。在此之前,任何人不得将检修设备送电运行(因检修工作需要试运行者除外)。
四、安全运行管理制度
1.应根据劳动局有关规定,组织对电工、电(气)焊工等特殊工种工作进行技术考核,持有操作证的才能上岗。
2.各班组均应有专人任安全员,负责监督检查安全操作施工情况。
3.根据劳动安全规程,制定各工种维修操作规程和安全检查制度。
4.加强劳动安全教育,在进行有危险的设备检修时,专业主管应亲自到场指挥。
5.对变配电、电梯及压力容器,必须进行年度检验。
6.对中央空调、变配电、压力表安全阀减压阀等,必须定期送有关单位进行校验。
7.易燃、易燃物品必须存放在危险品仓库妥善保管,并应控制最大存放量。
8.重要机房如变配电房、冷冻机房、电梯机房等应设警戒牌,严禁非工作人员入内。
9.水箱、蓄水池的入口处,机房、技术设施层、配电房等均应上锁,钥匙应由专人保管。
10.木工作业场地严禁吸烟,并要每天清除木屑。
11.应对员工进行急救及消防知识的教育和考核。
12.建立事故处理制度。
13.对外单位施工人员,必须进行安全教育,并签订安全协议书。应在施工中进行检查监督,避免事故发生。
14.对高空、外墙清洗的吊架、吊篮等要定期检查吊绳等安全装置。
15.避雷装置必须在雨季前进行测试检查,对锈蚀部分要敲铲上漆。
16.对各配备设施的接地设施,要定期检查保养;其接地电阻值应符合规范要求。
17.物业内进行电、气焊,必须取得动火证。
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