物业智能化管理方案

篇2:物业顾问弱电智能化管理建议

物业顾问项目弱电智能化管理建议

一、智能化系统:

1、室外停车场建议加设监控探头,防止车辆停靠发生擦碰时责任不清,给物业增加不必要的麻烦。

2、建议启用电子巡更系统。由于近来不法分子盗窃手段高明,建议在各楼层天台加装巡更点,可有效防止盗窃情况的发生。在车库及每层楼道也要安装相应的巡更点,督促巡逻员做好巡楼工作。

3、目前小区车辆管理未建立发卡验证制度,停车场智能化系统未安装启用。车辆出入不发卡,将不利于护卫员对车辆的识别与确认。建议尽快对智能道闸进行安装调试,并尽快投入使用,严格执行车辆入场发卡,出场验卡放行的制度,确保万无一失。(另8号楼地下停车场岗亭位置安装不合理,不利于车管员收取停车费用,请尽快更改)

4、8号楼地下停车场及一楼后门可直接进入小区,建议增加门禁系统,刷卡进出小区,可有效防止闲杂人员进出,减少不安全因素。使用可扩展门禁卡,集停车缴费、会所消费、门禁开锁于一体,实现一卡通功能,做到以人为本,方便业主。(门禁开锁功能要设置权限,做到本栋业主卡,只能刷开本栋单元门。)另外每层后楼梯防火门应安装特殊闭门器,做到只出不进。

5、根据现行国家安全法,录像应保存一周以上,现贵小区设计硬盘录像机硬盘容量为120G,有些不能实现保存一周的要求。建议将人员流动量较大的监控点设置于一台硬盘录像机上,将硬盘容量扩展至200G。将录像规格设置为动态录像,以减小硬盘使用空间。

6、红外系统应具有声、光、电报警功能,增大小区安全系数。红外报警要和摄像监控联动,当发生红外报警时,监控探头要能迅速自动定位到报警区域,锁定目标,并发出声音和射灯信号。(现小区内未安装声光功能,可由维修人员自行设计安装,减少费用支出)

7、红外探头位置分区情况,应绘图挂出,当发生红外报警时,方便迅速确定位置,巡逻到位,降低危险系数。

8、电梯对讲要连通到监控中心,当电梯发生困人事故,可及时与被困人员对话,了解电梯故障,安抚被困人员情绪。

二、消防系统:

1、部分楼层喷淋头安装位置较高,现已无法更改,建议当业主装修需要接管降低喷头位置时(需要排空当层喷淋水,造成一定浪费),需经管理处专业人员验收,测试耐压及渗漏情况,防止出现消防水喷射现象。

2、地库内排风阀接线工艺粗糙,线头裸露,建议尽快整改,为小区的创优做准备。

3、消防中心的值班制度、火灾处理流程及制度应尽快上墙,建议制定火灾报警主机操作流程图并张贴(方便值班人员使用),建议制定火灾时的报警标准用语(包括大厦的位置、大厦的类型、楼高、面积、火灾类型、现场情况、消防中心联系电话、联系人等),消防中心墙上应有"火灾电话119"的标识牌,管理处应配备足够的消防器材,如消防服、头盔、高空缓降器、消防斧、铲、钩、消防扳手等器材一批,建议将各种消防器材各一件放置在透明工具柜中(工具上应标明用途及名称)、并将工具柜陈列在室外可供业主参观。

4、防火卷帘门保养前应在各主要进出口及试验的防火卷帘门前放好"保养中"的警示标识牌,并有专人看守。对其它卷帘门,为了防止出现意外,必须关掉电源。保养时应通知停车场管理人员予以配合。

三、注意事项:

1、各种设备管理制度齐全并上墙,设备房内应标明设备责任人和消防责任人。

2、控制柜内应清洁无尘,附有控制线路图,柜内线路整洁规范,柜内电源开关应标明用途。

3、水泵房要求在其门坎处设防鼠板,以防止小动物进入设备房,危及设备安全。同时加强水泵控制柜房内的通风降温,防止温升过高,损坏变频器。

4、设备管理应该制定完善的文件系统,例如:机电设备统计表、设备保养计划表、设备日常/一级/二级保养记录、设备保养检查记录、设备维修记录,设备功能线路更改记录,计量器具检定记录、设备(器具)购置申请表及相关的验证记录、设备完好率统计表、公共设施周巡视记录、消防设备月检查表等等。

5、停车场月卡发放软件要安装于财务电脑室,由财务人员统一授权发卡。防止出现财务管理混乱、贪污现象的发生。(小区进出口管理电脑及月卡发放电脑要联网,方便停车卡的挂失。)

6、所有智能化系统要有说明书,消防编码、智能道闸、硬盘录像要有软件备份,方便以后维保工作进行。要充分保障施工工艺,各智能施工线路要有明显标示。(如该线路功能、终端设备要在线路上详细标示)

7、弱电工应配备二名以上,防止休假或辞职,使智能化系统无人维修。

8、若有可能建议加装信息发布系统,在电梯口安装信息发布屏,由服务中心针对不同情况发布如天气、收费、温馨提示等信息,于无形中提高小区档次。

9、误操作、误删除是智能化产品损坏、功能失灵的重要原因。操作人员只有在培训授权的情况下,方可操作系统。

10、弱电智能化系统的防雷措施尤为重要,监控消防中心控制柜要有专门的弱电保护接地。外围弱电设备要装设电涌保护装置,防止直击雷或感应雷损坏设备。

篇3:物业ISO智能化管理规程作业指导书

ISO作业指导书:智能化管理规程

1.0目的

1.1规范智能化系统的接管验收、日常使用与维修保养,确保智能化系统正常运行。

2.0适用范围

2.1适用于本小区智能化系统管理。

3.0职责

3.1客户服务部负责对智能化系统中家居安防系统的验收、日常使用与维修保养。

3.2保安部负责对门禁系统及周边防盗系统进行验收、日常使用与维修保养。

3.3客户服务部负责整个智能化系统的正常使用。

4.0工作程序

4.1智能化系统验收

4.1.1管理处按《智能化系统接管验收标准》进行验收。

4.1.2智能化设备移交时应双方签字确认,智能卡(IC卡)、报警按钮钥匙应填写《IC卡移交清单》。

4.1.3对验收过程中发现的问题立即呈报公司及发展商或施工单位进行整改。

4.1.4对智能化系统中不完善或存在漏洞需进行更改的地方,拿出整改方案,呈报公司进行审批处理。

4.2智能化系统日常使用

4.2.1家居自动化与防盗系统由客户服务部组织业主进行学习,确保业主"人人会操作、家家都使用,共同做好安全防范工作。"

4.2.2客户服务部根据物业管理软件完善业主资料档案,进行投诉处理。

4.2.3保安部按智能化系统操作说明进行智能化操作与处理各类投诉。

4.2.4智能化住户IC卡的管理按《钥匙(IC卡)管理规程》进行。

4.3智能化系统维修养护

4.3.1管理员、保安员等在巡楼过程中发现智能化系统存在问题,应立即向管理处前台报告,由管理处开出《遗漏工程维修联络单》,通知施工单位进行维修。

4.3.2业主投诉智能化系统存在问题,应通知管理员到业主家了解情况,如确实存在问题应立即回复前台,并由前台开《遗漏工程维修联络单》,通知施工单位进行维修。

5.0相关文件及表格

5.1《智能化系统接管验收标准》(WI-KF-003)

5.2《钥匙(IC卡)管理规程》(WI-KF-011)

6.0记录

6.1《IC卡移交清单》(JL/WI-KF-014/001)

6.2《遗漏工程维修联络单》(JL/WI-KF-007/002)