物管培训:物业管理财务分析

　　物管培训:物业管理财务分析之相关制度和职责，任何管理工作都涉及分析现在、预测并规划未来,物业管理公司理财亦不例外。物业管理公司财务分析是了解其经营成果和财务状况的重要途径,同时也为预测和规划未来提供了基础。因而,物业管理公司...

任何管理工作都涉及分析现在、预测并规划未来,物业管理公司理财亦不例外。物业管理公司财务分析是了解其经营成果和财务状况的重要途径,同时也为预测和规划未来提供了基础。因而,物业管理公司的财务分析与效益评价是其财务管理活动的重要组成部分。

一、财务分析概述

财务分析的过程是对财务会计信息进行加工利用的过程。信息的使用者不同,其财务分析的目的、重点和运用的方法就不相同。在探讨财务分析的具体方法之前,有必要了解财务分析的目的、要求和类型等。

(一)财务分析的目的

物业管理财务分析是以物业管理公司的财务报表等相关资料为基础,运用特定方法,对物业管理公司的财务状况和经营成果进行研究、评价和预测,从而为物业管理公司管理层和外部相关利益团体的经济决策提供决策信息的一种管理活动。

尽管财务分析对物业管理公司管理层和外部各利益团体(包括业主)都至关重要,然而,只有物业管理公司进行的财务分析较全面、深入。外部各利益团体由于经济决策的具体目的不同,财务信息的需求不大一样,因而其财务分析的目的各有不同。如债权人重点分析物业管理公司的偿债能力,投资者偏重了解物业管理公司的获利能力,而业主则侧重评估物业管理公司的管理服务素质和质量等。物业管理公司管理层受投资者委托,全权负责物业管理公司的经营管理,其财务分析不仅要包括物业管理公司偿债能力、获利能力及其发展趋势分析,还涉及对管理效率等能力的评价。此外,外部各利益团体的财务分析以物业管理公司提供的财务报表为基础,为了满足信息需求者的不同信息需求,按照我国会计准则及有关法规编制的财务报告仅提供各方共同需要的信息。物业管理公司进行财务分析时,除利用财务报表中反映的资料外,尚可借助于日常核算和经营资料进行更深入的分析。可见,尽管财务分析对物业管理公司管理层和外部各利益团体(包括业主)都至关重要,但由于他们在物业管理公司有着不同的经济利益,从而导致财务分析的具体目的和方法也有一定的差别。由此看来,财务分析的具体目的可归纳为:

1.评价公司的财务状况

就公司管理层、业主和债权人而言,分析公司的财务状况,可以了解公司在一定时日资产的水平、构成状况及其流动性,负债的水平、构成状况及其与资产的比例关系,从而对公司的经营风险和偿债能力作出正确的判断。

2.评估公司的管理效率

管理效率的高低,是公司管理能力的集中反映。由于大多数负债一经确定,就具有相对的固定性,同时,公司的生产经营过程就是运用资产赚取收益的过程,负债融资仅是公司为增加所控制的经济资源而作出的经济决策,因此,管理效率的高低主要表现在资产的管理效率上。分析公司的资产管理效率,有助于评价公司的资金营运状况、经营管理水平乃至公司的整体素质。

3.评价公司的获利能力

物业管理公司的经营目标有多种,尽管其基本业务――物业管理服务是一种盈利不多的业务,但毋庸置疑,作为一经营性组织,盈利是其主要经营目的之一。盈利的多少或获利能力的高低,不仅对物业管理公司的投资者和管理层本身至关重要,而且对债权人,特别是长期债权人也十分重要;因为公司偿付长期债务能力的强弱,在很大程度上取决于公司的获利能力。此外,在充分履行物业管理服务合约的前提下,获利能力的信息对业主也有一定价值,它至少反映了公司经营素质、特别是管理素质的高低。

综上所述,财务分析的一般目的在于,通过对公司的财务状况和经营成果进行分析、评价,为物业管理公司管理层和外部利益团体的相关经济决策提供依据。

(二)财务分析的要求

财务分析所提供的信息恰当与否,对经济决策的正确性有着十分重要的影响,因此,进行财务分析时需谨慎从事,并按以下要求进行:

1.分析依据的公允性和充分性

由于财务报表是财务分析的基本依据,财务报表是否公允,直接影响着财务分析结论的正确性。判断公司财务报表是否公允的标准为:①在报表的所有重要项目上,财务报表揭示的信息是否可靠、公允;②会计处理方法,包括会计核算方法和报表编制方法,是否前后期一致。如会计处理方法前后期发生变动,宜在财务分析之前进行必要的调整,以消除其对分析结论可能产生的影响。

进行财务分析,除利用公司财务报表反映的财务信息外,还需收集其他相关资料,主要包括物业管理行业的发展状况、国家制订的有关物业管理行业的法律法规和政策、公司在本行业中的地位、本行业中大多数公司的财务状况和经营成果等,所有这些信息都是进行物业管理财务分析所必需的。

2.分析方法的恰当性和综合性

财务分析方法的选择,取决于财务分析的目的。现实中,财务分析的具体目的不尽相同,财务分析的方法也必然会有所差别。依据分析目的恰当地选择分析方法,是形成正确分析结论的前提之一。例如,

3.分析判断的准确性

财务分析过程,是一去伪存真、去芜取菁、由表及里的分析判断过程。在判断影响公司财务状况、经营成果的因素时,应进行深入的调查研究,重点区分主次因素及其影响,不被表象所迷惑,从而形成客观、可靠的分析结论。

(三)财务分析的种类

物业管理公司的财务分析多种多样,按不同的标志可作不同的分类。

1.按分析对象分类

按照分析对象的不同,可分为资产负债表分析、损益表分析和现金流量表分析三种。

(1)资产负债表分析,是指基于资产负债表而进行的财务分析。资产负债表反映了公司在特定时点的财务状况,是公司的经营管理活动结果的集中体现。通过分析公司的资产负债表,能够揭示出公司偿还短期债务的能力,公司经营稳健与否或经营风险的大小,以及公司经营管理总体水平的高低等。

(2)损益表分析,是指以损益表为对象进行的财务分析。损益表反映了公司在一定时期内的经营成果,解释了公司财务状况发生变动的主要原因。分析损益表,可直接了解公司的盈利状况和获利能力,并通过收入、成本费用的分析,较为具体地把握公司获利能力高低的原因。就业主而言,它有助于分析公司管理收费的合理性及其使用效益。

(3)现金流量表分析,是以现金流量表为基础进行的财务分析。现金流量表揭示了公司在某一特定会计年度源于经营活动、投资活动和筹资活动的现金流入流出信息,反映了公司现金状况变动的原因和结果。对现金流量表进行分析,有助于评价公司获取现金及其等价物的能力,了解公司偿债能力及公司未来经营业绩可能发生变化的方向,从而加深对公司财务状况的认识。

值得注意的是:现实中,纯粹的资产负债表、损益表或现金流量表分析不多。评价公司的偿债能力、获利能力和经营管理水平时,通常需同时以资产负债表、损益表和现金流量表为对象进行财务分析。

2.按分析方法分类

按分析方法的不同,可分为横向分析、纵向分析和综合分析三类。

(1)横向分析,又称比较分析,是将同期财务报表中的两个或多个项目进行比较,以反映它们之间的相互关系所处状况的分析方法,它包括比率分析和构成分析两种。

(2)纵向分析,又称趋势分析,是通过对物业管理公司连续数期(年)的财务报表或财务比率进行对比,借以反映物业管理公司财务状况变动趋势的分析方法,它又具体分为指数分析和比率趋势分析两种。

(3)财务分析过程中,分析人员除重视比较分析和趋势分析外,还十分重视综合分析。尽管比较分析和趋势分析可分别揭示出物业管理公司经营状况及其变化动态的信息,但为了能更清晰地描绘出物业管理公司经营的总体状况,并指明物业管理公司改善管理的努力方向,需将比较分析和趋势分析揭示的信息进行综合判断,即综合分析。常用的综合分析方法之一是“杜邦体系”。

物业管理公司进行财务分析,研究、评价物业管理公司的财务状况和经营成果,必须以物业管理公司的财务报表为基础。财务报表是物业管理公司的偿债能力、获利能力和经营管理效率等的集中反映。目前,依据我国颁布实施的会计制度和公司法,物业管理公司提供的财务报表主要包括资产负债表、损益表、现金流量表和其他附表以及财务情况说明书。其中,进行财务分析主要运用资产负债表和损益表两大基本报表。

二、横向财务分析

现实财务分析中,横向财务分析是运用最多的分析方法,主要包括比率分析和构成分析两种分析方法。这两种分析方法有助于从不同的侧面揭示物业管理公司的偿债能力、获利能力和经营管理效率等方面的信息。

(一)比率分析

比率分析是财务分析中常用的分析方法,其分析过程就是计算和解释财务比率的过程。财务比率繁多,涉及到物业管理公司经营管理的各个方面,我们将其分为流动性比率、管理效率比率、获利能力比率及债务比率四类(1995年,财政部公布了一套不同于国际惯例的评价指标体系,包括10个指标:收入利润率=利润总额÷产品营业净额;总资产报酬率=〔利润+利息支出〕÷平均资产总额;资本收益率=净利润÷实收资本;资产负债比率=负债总额÷资产总额;流动比率〔或速动比率〕;应收账款周转率=营业净额÷应收账款平均余额;存货周转率=营业成本÷平均存货成本;资本保值增值率=期末所有者权益总额÷期初所有者权益总额;社会贡献率=企业社会贡献总额÷平均资产总额;社会积

1.流动性比率

在正常经营条件下,物业管理公司的流动负债需以其流动资产所产生的货币资金来偿付。流动性比率亦称变现能力比率,是用来反映偿还短期债务能力的指标。该类指标主要有流动比率、速动比率。

(1)流动比率。流动比率是物业管理公司流动资产总额除以流动负债总额的比值,其计算公式为:

流动比率=流动资产÷流动负债

从表2-3-1求得天龙物业管理公司的流动比率为:2491÷946=2.63(1998年),2542÷950=2.68(1999年)。一般认为,该比率越高,表明公司的短期偿债能力越强,短期负债得到偿还的保障越大;但比率过高,则意味着物业管理公司在流动资产上投资过多,从而可能影响公司的获利能力。因此,该比率大约为2比较合适。以上计算结果表明:天龙物业管理公司1998年、1999年的短期偿债能力均很强,且1999年又进一步升高。有经验的分析人员都知道,该比率的恰当水平会因行业和企业具体情况的不同而不同。

(2)速动比率(酸性测试比率)。速动比率指速动资产和流动负债总额之比,计算公式为:

速动比率=速动资产÷流动负债

公式中,速动资产指扣除存货后的流动资产,包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款等项目。

在评价短期偿债能力上,流动比率存在一定的局限性。流动资产中,各项目的变现能力有所差别,除货币资金外,短期投资、应收票据和应收账款均比存货的流动性高。存货须通过销售(使用)和收款后,才能转换为货币资金。如果存货由于质量、价格等原因而无法使用,其流动性会大打折扣。因此,在反映物业管理公司短期偿债能力上,速动比率比流动比率更具有意义。

天龙物业管理公司的速动比率为:1487÷946=1.57(1998年),1370÷950=1.44(1999年)。习惯上,速动比率以1为宜。由计算结果可知,天龙物业管理公司两年的短期偿债能力都较强,1999年更趋向合理。尽管还应结合行业和物业管理公司的具体情况作进一步分析,但速动比率数字显示,天龙物业管理公司流动资产的管理很可能存在问题。

2.管理效率比率

管理效率比率又称运营效率比率,是用于衡量物业管理公司在资产管理上的效率和水平的财务指标,主要有应收账款周转率、存货周转率、固定资产周转率以及总资产周转率。其中,前两个指标反映了物业管理公司流动资产经营管理水平的高低,直接影响着物业管理公司的短期偿债能力。

(1)应收账款周转率。应收账款周转速度反映了应收账款转化为货币资金速度的快慢,它通常以一定时期内的周转次数或周转一次所用天数表示。应收账款周转率表明了物业管理公司应收账款一年内的周转次数,应收账款平均收现期则是反映周转天数的财务比率。

应收账款周转率=营业收入÷应收账款

应收账款平均收现期=应收账款÷(营业收入/360)=360÷应收账款周转率

从表2-3-1、表2-3-2可得出:1998年应收账款周转率为:2795÷515=5.43(次),平均收现期为:515÷(2795/360)=66.3(天),1999年应收账款周转率为:3117÷543=5.74(次),平均收现期为:543÷(3117/360)=62.7(天)。由此可以看出,天龙物业管理公司1999年应收账款的管理水平有明显提高;其速动比率的趋向合理,部分地同应收账款周转速度提高有关。一般而言,各物业管理公司通常会结合自身状况和行业习惯制定应收账款政策(即处理应收账款的程序,包括给予一定的宽限期,逾期后去函催收、派人上门催收和采取强硬措施收款如诉诸法律等),所以难以定出对各物业管理公司都适宜的周转次数和占用天数。对这一比率分析时,应重点同物业管理公司的应收账款政策、历史最好水平及行业的平均值进行比较。

(2)存货周转率。存货周转率和存货周转天数是衡量存货周转速度或流动性的财务指标,反映了物业管理公司存货管理效率的高低。计算公式分别为:

存货周转率=营业成本÷存货

存货周转天数=存货÷(营业成本/360)

利用表9.1、表9.2中资料可知:1998年天龙物业管理公司的存货周转率为:2140÷1004=2.13(次),周转天数为:1004÷(2140/360)=168.9(天),1999年天龙物业管理公司的存货周转率为:2426÷1172=2.07(次),周转天数为:1172÷(2426/360)=173.9(天),1999年存货的周转速度明显降低。可见,天龙物业管理公司流动比率偏高的原因,很大程度上同存货周转速度过慢有关。同样,分析存货管理效率时,应结合其具体情况,通过与其历史最好水平、同行业平均值的比较,作出理性的判断。

(3)固定资产周转率。固定资产周转率衡量的是固

固定资产周转率=营业收入÷固定资产净值

以天龙物业管理公司为例,1998年固定资产周转率为:2795÷885=3.16(次),1999年为:3117÷1029=3.03(次)。1999年固定资产利用效率略有下降,其原因很可能同当年购置的固定资产投入服务的时间较迟有关。

(4)总资产周转率。总资产周转率是资产总额与营业收入的比值,计算公式为:

总资产周转率=营业收入÷资产总额

利用表2-3-1、表2-3-2中资料可计算出:1998年总资产周转率为:2795÷3612=0.77(次),1999年为:3117÷3998=0.78(次)。要判断这一指标是否合理,需同历史最好水平和行业平均水平进行比较。近两年,一些物业管理公司运用其资产获取的营业收入低于资产数额,部分原因在于正在建设中的固定资产数额较大,但这些用于扩大服务能力的在建项目完工后,将有助于未来总资产周转速度的提高。可见,评价时还应充分考虑各物业管理公司自身的具体情况和特点。

3.获利能力比率

近年来,无论是物业管理公司的外部利益团体还是管理层,都越来越重视获利能力。投资者投资的目的是财产增值,实现这一目的的程度同其所投资的物业管理公司的获利能力高低密切相关。长期债权人的权益能否得到保障,除受物业管理公司短期偿债能力的影响外,从深层而言,取决于债务人的长期获利能力。物业管理公司管理层也十分重视这一能力,股东评价其受托代理责任的履行情况时,获利能力是最主要的指标。此外,业主们也同样关心这一能力,因为在正确处理盈利和服务关系的前提下,物业管理公司的获利能力高低,很大程度上反映了服务质量的好坏。获利能力指标包括收入(销售)利润率、资产报酬率、权益报酬率等。

(1)营业毛利率。营业毛利率是毛利占营业收入的百分比,计算方法如下:

营业毛利率=(营业收入-营业成本)÷营业收入=毛利÷营业收入

从表2-3-2求得:1998年天龙物业管理公司的毛利率为:(2795-2140)÷2795=23.4%,1999年毛利率为:(3117-2426)÷3117=22.2%,比1998年下降了1.2个百分点。这说明1999年的营业成本有所提高,其原因要作具体分析,可能是物业管理公司材料成本、人工成本的提高或人工效率的降低等因素造成的。

(2)收入(销售)利润率。收入(销售)利润率是净利润和营业收入之比。一般认为,该比率是反映获利能力的基本指标,它表明了一元营业收入中可用于形成税后利润的比重。在公司主营业务――物业管理突出的前提下,收入利润率和营业毛利率结合在一起,可从整体上把握其经营状况。

收入利润率=净利润÷营业收入

从表2-3-2求得:1998年天龙物业管理公司的收入利润率为:456÷2795=16.31%,1999年为:488÷3117=15.66%,比1998年低了0.65个百分点。假定行业平均水平为14%,则天龙物业管理公司的营业获利能力明显较强。从计算结果知,营业毛利率和收入利润率揭示的信息相同――1999年的获利能力有所下降,其原因在于营业成本的增长速度大于成本费用的下降速度(有关分析见构成分析部分)。造成天龙物业管理公司营业成本上涨的原因需结合物业管理公司的具体情况进行分析。

(3)资产报酬率。资产报酬率又称投资报酬率(ROI),是物业管理公司净利润和资产总额之比,表明了资产的综合利用效果。

资产报酬率=净利润÷资产总额

从表2-3-1、表2-3-2中可求出,1998年天龙物业管理公司的资产报酬率为:456÷3612=12.62%,1999年为:488÷3998=12.21%。资产报酬率等于资产周转率乘以收入利润率,它体现的资产利用效果更全面。计算结果表明:1999年,由于收入利润率的降低,该比率略有下降。

(4)权益报酬率。权益报酬率或净值报酬率,是净利润与所有者权益之比,其中,所有者权益是总资产扣除负债后的剩余权益。

权益报酬率=净利润÷所有者权益=净利润÷(总资产-负债)

从表2-3-1表、表2-3-2中可求出,1998年天龙物业管理公司的权益报酬率为:456÷2222=20.52%,1999年为:488÷2604=18.74%。该比率1999年下跌明显,其原因有待进一步确定(有关分析见杜邦体系部分)。

4.债务比率

债务比率利用负债与资产、权益之间的关系,反映物业管理公司偿付长期债务能力的高低以及物业管理公司财务风险的大小。对此,物业管理公司管理层和外部各利益团体都十分关心。一般认为,这类比率主要包括:资产负债比率、负债权益比率和利息保障倍数等指标。

(1)资产负

资产负债比率=负债总额÷资产总额

据表2-3-1中资料可知:1998年该物业管理公司的资产负债比率为:1390÷3612=38.48%,1999年为:1394÷3998=34.87%,负债融资的比重有所降低。

评价资产负债比率时,以行业平均水平作为判断标准很重要。比重过高,投资者面临的财务风险就会很高,债权人的利益得到偿付的可能性就大大降低,物业管理公司的资金成本也会大幅升高,如我国国有企业的资产负债比率在70%~80%之间,这是造成国有企业效益不佳、银行不良资产过多的重要原因;比率过低,物业管理公司的资金成本不一定就低,投资者难以享有负债经营的利益。国际上,一般认为该比率为50%比较合适。由此看来,天龙物业管理公司的负债比重较低,经营比较保守。

(2)负债权益比率。负债权益比率是负债总额与所有者权益总额相比较而求得的比值。该比率主要用于衡量所有者权益为债权人提供的保障程度,比值越小,债权人的利益越有保障。

负债权益比率=负债总额÷所有者权益总额

从表2-3-1求得:1998年该公司的负债权益比率为:1390÷2222=62.56%,1999年为:1394÷2604=53.53%。一般认为,负债权益比率以100%为宜。这一比率同资产负债比率反映的信息相同。

(3)利息保障倍数。利息保障倍数是营业利润与利息费用的比率,用于反映物业管理公司支付债务利息的能力,计算方法为:

利息保障倍数=息税前利润÷利息费用=(利润总额+利息费用)÷利息费用

经计算可知:1998年该公司的利息保障倍数为:587÷50=11.74(倍);1999年为:620÷46=13.48(倍)。由于利润总额的增大,天龙物业管理公司支付利息的能力大幅提高。这一比率的最低标准为1倍,恰当的付息能力水平应结合行业平均值和物业管理公司的最佳历史水平而定。

5.比率分析的基准

为了反映物业管理公司的偿债能力和获利能力,物业管理公司管理层和外部各利益团体的分析人员需计算许多比率,并按照一定标准对计算结果进行纵向和横向判断,从而取得决策所需信息。在纵向判断过程中,常用的评价判断标准或基准是物业管理公司自身的历史最好水平,而横向判断主要运用行业平均水平及行业先进水平这两个基准。

就纵向判断而言,无论物业管理公司管理层还是外部各利益团体,都易于取得制定该标准所需要的资料,进而判断特定比率是否有所改善或恶化,并总结出有助于改善经营管理的经验教训。

比率分析的主要优点在于消除了物业管理公司间由于规模不同造成的不可比性,便于进行同行业间的比较分析――横向分析。在横向分析过程中,物业管理公司应结合自身的经营业绩选择评价基准。尽管最常用的基准是行业平均值,但绩优物业管理公司适宜以行业先进水平为基准。因为行业平均值是高比率和低比率的简单平均,以其为基准不利于绩优物业管理公司提高经营管理水平。

目前,我国尚未有专门机构或报刊定期公布分行业的平均财务比率,增加了横向分析的难度。据《中国证券报》披露,财政部计划定期公布分行业的财务比率标准,各项准备工作已在进行之中。

6.比率分析的局限性

比率分析方法简明扼要、通俗易懂,为财务分析人士广泛使用。但是,在实际运用中值得注意的问题是:

(1)会计政策和程序的可比性。按照我国会计准则和会计制度的规定,部分事项的会计处理多种方法并存,如存货的计价方法等,物业管理公司可结合自身的实际情况进行选择。尽管要求同一物业管理公司的会计处理尽可能保持前后期的一致性,但同行业的不同物业管理公司可能会选择不同的处理方法,造成行业内不同物业管理公司的会计报表在一定程度上不可比,使物业管理公司间财务比率的对比分析难度增大。

(2)分析的综合性。每一个财务比率分别从一个角度提供着物业管理公司的财务信息,但单一的财务比率意义并不大,难以进行客观的评价。例如资产周转率高,一方面意味着资产利用效率好,另一方面,也可能表明物业管理公司无力购置资产、资产偏低。此外,某一比率的不利方面可能为另一比率的有利方面所抵销。分析中应将各种比率反映的信息进行综合,才能作出正确的判断。

(3)经营方式的影响。不同物业管理公司的经营方式各不相同,如有些物业管理公司自己购置固定资产,而另一些物业管理公司则租赁取得;即使是同一物业管理公司,在不同时期也可能会采用不同的经营方式。会计报表反映的是资金运动的过程和结果,必然会体现出这种差异,从而也会给比率分析带来不可比性。

(4)多元化的经营战略。目前,越来越多的物业管理公司进行跨行业

(5)季节性经营的影响。在多元化经营方式下,就带有季节性的业务而言,月份和季度的比率分析通常难以说明问题。某些财务比率在淡季可能较低,而在旺季又会较高,难以通过对比分析判断其变化情况。此时,理性的方法是采用全年平均数,将季节性波动的影响降低至最小程度。

(6)会计数据的历史性。比率分析中运用的会计资料是历史数据,是按照历史成本原则编制的,未考虑通货膨胀的影响,因此,以其为基础计算的财务比率仅对预测未来有一定的参考价值,不能代表未来;如果物业管理公司的经营外部环境发生重大变化,会计信息的历史性会误导分析的方向。

此外,比较分析中还应注意行业基准的选择问题(前面已作分析),绩优物业管理公司不宜用行业平均值作为判断的基础。

(二)构成分析

构成分析又称百分比财务报表分析,是以报表的特定项目为基础,将绝对数财务报表转化为相对数(构成百分比)财务报表,通过分析各项目在不同时期的百分比变化,借以揭示物业管理公司的资产、资金结构变化状况的一种比较分析方法。其中,百分比资产负债表一般以资产总额为基础(即100%),百分比损益表常以营业收入为基础。

某一项目所占百分比=(该项目金额÷资产总额或营业收入)×100%

表2-3-3、表2-3-4分别为天龙物业管理公司的百分比资产负债表和百分比损益表。实际工作中,需用多年的报表加以综合分析。为方便起见,在此只用两年的报表来说明。

由于构成分析侧重于揭示财务状况变动的原因,在实际运用时,应以比率分析为主、构成分析为辅,两种分析相互补充。此外,构成分析不仅可用于同一物业管理公司不同时期的财务状况的比较,还可用于分析物业管理公司之间或与同行业平均数之间的差异及其原因。

构成分析中,重点应放在比重较大、波动较大的项目以及影响重要财务比率的相关项目上。例如比率分析中的收入利润率,从表2-3-4知,营业成本的比重升高了1.26个百分点,这是造成1999年收入利润率降低0.65个百分点的根本原因。

表2-3-3中,流动资产占总资产的比重过高,达60%以上,这就导致了高流动比率、总资产周转速度过慢;应收账款的比重降低(0.46个百分点),解释了应收账款周转速度加快的原因;短期借款减少5.2个百分点,实收资本增加3.3个百分点,两者是造成资产负债比率降低3.6个百分点的主要因素等。

从表2-3-4看,1999年天龙物业管理公司获利能力的变动原因在于:营业成本上升了1.26个百分点,而同期期间费用降低了0.48个百分点。因此,尽管营业成本的变动不大,但它是造成收入利润率下降的惟一因素,值得特别予以关注,并进一步具体分析其升高的原因。

三、纵向分析与综合分析

尽管横向财务分析很有价值,但它仅能提供某一时期物业管理的财务信息。为了解动态状况,有必要进行纵向分析。纵向分析又称趋势分析,主要有指数分析和比率趋势分析两种方法。纵向分析和横向财务分析的结合,即综合分析实现了两者优势的互补,是物业管理财务分析中不可或缺的方法。

(一)指数分析

指数分析又称定基百分比报表分析,是以基期财务报表中的各项目为基础,揭示各报告期财务报表中各项目与基期报表中同一项目之间比例关系的一种纵向财务分析方法。

某一项目指数=(报告期金额÷基期金额)×100%

表2-3-5、表2-3-6分别表示天龙物业管理公司的指数资产负债表和指数损益表。分析时,重点应放在波动幅度较大的项目、波动不大但很重要的项目上。对于异常波动项目,如其绝对数较小时可不视为分析的重点。例如表2-3-5中,递延资产增长高达133.33%,其绝对数仅增加4万元。

如表2-3-5所示,从资产方看,存货1999年比1998年升高了16.73%;在建工程升高了99.58%。从负债方看,短期借款的减幅突出,达21.94%;盈余公积的升幅也达26.56%。如表2-3-6所示,营业费用和财务费用分别降低了约8%,从而使期间费用下降,这就进一步解释了为何收入利润率的降幅低于营业成本的升幅。可见,指数分析与构成分析提供了大体相同的信息。

值得注意的是:指数分析和构成分析的侧重点不同,构成分析侧重于反映物业管理公司资产、资金结构的短

四、比率趋势分析

比率趋势分析,即将物业管理公司若干年的财务比率依时间先后顺序予以排列,并作出比较,以加深对物业管理公司财务状况及其变动趋势的了解。值得注意的是,比率分析不同于比率趋势分析,比率分析只能判定物业管理公司目前的财务状况是好是坏,而比率趋势分析有助于外界和管理层判断目前的财务状况是暂时的还是持续的。表2-3-7列出了近5年间天龙物业管理公司的财务比率。

从表2-3-7可以看出:①流动性比率方面。1995~1999年间,天龙物业管理公司的两大比率都过高,其中,流动比率较稳定,速动比率有降低趋势,物业管理公司的短期偿债能力较强。②管理效率比率方面。尽管存货周转速度逐步下降,但由于应收账款周转速度不断加快,固定资产的周转速度有回升趋势,因而,总资产的周转速度波动不大。③获利能力比率方面。营业毛利率明显下滑,收入利润率向下波动,资产报酬率趋向稳定,权益报酬率起伏较大。总体而言,天龙物业管理公司的获利能力略有降低。④债务比率方面。物业管理公司的负债比率有升高倾向,但仍维持在较低水平,物业管理公司的长期偿债能力并未受到影响。可见,天龙物业管理公司的总体财务状况恶化趋势不明显,基本上保持了稳定。

五、综合分析:杜邦财务分析体系

物业管理公司财务分析中,仅仅观察财务报表无法洞察物业管理公司财务状况的全貌,同时仅观察单一的财务比率,也难以了解物业管理公司财务状况的全面情况。为此,需要把各种财务比率结合起来,其方法就是杜邦财务分析体系。作为一种综合分析方法,杜邦财务分析体系为物业管理公司改善内部经营管理提供了有益的分析框架。

杜邦财务分析体系是借助于几个主要财务比率之间存在的既定关系,评判物业管理公司偿债能力和获利能力的高低及其原因的一种综合分析方法。由于美国杜邦(DUPONT)公司的财务经理最先提出并运用了这一方法,故称为杜邦财务分析法。图2-3-2称为杜邦体系图。其中,主要财务比率之间的关系为

权益报酬率18.74%=资产报酬率12.21%×权益乘数1.535

资产报酬率12.21%=总资产周转率0.78×收入利润率15.66%

其中,

权益乘数=资产总额÷所有者权益=1÷(1-资产负债比率)=1÷(1-34.87%)=1.535

权益报酬率是一个高度综合性指标,投资者对其极为重视。从杜邦图中可以看出,该比率是资产报酬率、收入利润率和资产负债比率三大比率的综合体。这一关系解释了三大比率如何相互影响,并进而吸纳其他财务比率共同决定权益报酬率的高低,同时,也为物业管理公司管理层指明了改善权益报酬率的途径(若在该图中加入同行业平均值,其价值会更大)。例如,经与同行业比较,天龙物业管理公司管理层借助于杜邦图发现:权益报酬率低是总资产周转速度慢造成的,但物业管理公司的应收账款周转率高于同行业水平,固定资产周转速度与同行业相当,问题在于物业管理公司存货过多,影响了资产的总体周转速度。因此,天龙物业管理公司可采取的策略主要有:①加强存货管理,减少存货积压,实现资产加速周转。②在存货周转近期难有较大改善的前提下,通过降低营业成本,实现收入利润率的攀升。③举债经营,提高资产负债比率,利用权益乘数的倍增作用,改善权益报酬率等。实际工作中,天龙物业管理公司应结合自身的具体情况,选择其中一个策略加以运用或综合运用多个策略。

六、物业管理的效益评价

在当前整个国民经济从速度型向效益型转变的大环境下,物业管理公司如何结合自身实际情况,合理利用有限资源,为物业业主和使用人提供优质、高效、低耗、适宜的服务,提高资源的使用效益,这是物业管理公司财务管理工作中亟需解决的重大实践问题。为此,物业管理公司必须重视提高效益和开展效益评价工作。

(一)效益评价及意义

物业管理公司的效益评价是指用各种评价方法对公司的要素投入和产出效果进行比较分析,并给出评价结论的管理活动。物业管理公司进行效益评价具有重要的意义。

(1)物业管理公司是独立的法人经济实体,以盈利为目的,其经营活动是以创造更多的经济效益为导向的,因此,评价公司经济效益的好坏就显得十分重要。

(2)物业管理公司是以从事物业管理为主的公司,作为独立经济实体,它以盈利为目的,但是,公司所从事的物业管理活动又具有其特殊性,即物业管理是城市管理的重要内容之一,同时,物业管理为业主和使用权人服务。因此,物业管理工作的好坏,直接影响到市容市貌和城市居民的工作和生活。良好的物业管理,能够创

(3)随着社会主义市场经济的发展,物业管理公司之间的竞争必然加剧,因此,物业管理公司要求生存,谋发展,就必须采取发展外延与改造内涵相结合的方针,通过深化改革,完善管理,提高现有资源使用的效益,减少资源使用中配置不合理、利用效益低和严重浪费的现象。物业管理公司只有加强效益评价工作,提高财务管理水平,实现资源的最佳组合和最优利用,才能在市场竞争中立于不败之地。

(4)物业管理公司的经济效益是指用最少的资源消耗,提供更多、有效、优质、适合业主需要的物业管理服务,是投入和产出的比例关系。过去,大多数物业管理公司都未开展效益评价工作,因而对自身的效益水平如何,哪些方面效益高,哪些方面效益低,哪些工作应达到什么水准的效益等问题难以说清。为了适应社会主义市场经济发展的需要,物业管理公司必须进一步强化财务管理职能,积极开展效益评价工作。只有这样才能真实反映和客观评价物业管理公司各部门资源配置的合理程度和各类业务经济活动的效益优劣,从而根据评价过程和结果的分析、论证,找出效益高的运行机制、管理经验和效益低的问题及原因,建立和形成日趋合理的经营机制和管理模式,为制定财务计划、经营决策和指导工作提供科学依据。因此,开展效益评价工作是提高资源使用综合效益,强化财务管理的基础。

(二)效益评价工作的开展

1.应将效益评价工作提到公司的重要议事日程上

效益评价工作涉及全公司的方方面面,关系公司发展的全局,做好效益评价工作的关键是公司领导的重视。因此,物业管理公司的领导要统一思想,提高认识,高度重视,不仅要深刻理解效益评价工作的作用及意义,而且要了解效益评价工作的基本内容,并作为自己的重要职责提到议事日程卜。公司应有一位总经理分管此项工作,定期研究重大问题,组织协调有关部门的工作。

2.调配力量,落实人员

物业管理公司的财务管理部门应是开展效益评价的工作机构,应在财务管理部门内指定专人专职负责开展和协调效益评价工作。效益评价工作比较复杂,涉及面广,技术性强,需要公司各部门的通力协作和密切配合。因此,为保证此项工作的落实,公司应为财务管理部门调配得力、精干的人员,专职从事效益评价工作,公司其他部门也应大力支持和密切配合,并为开展效益评价工作提供多方面的必要条件。

3.选择评价领域

物业管理公司发展中涉及资源使用效益方面的问题很多。目前,根据市场竞争和深化改革中迫切需要解决的问题,效益评价应从以下四个方面开展相关工作:

(1)机构设置、资源配置、设施功能与利用、资金筹措方式、总体管理与部门间横向联系等问题;

(2)项目评价、投资效益、技术装备合理性、设备配置与使用效益,以及其他重大投资决策的可行性研究、论证等;

(3)公司各部门、机构的效益评价;

(4)物业管理综合效益评价。

(三)开展效益评价工作应注意的几个问题

1.评价指标的确立

开展效益评价工作凭借的重要手段是科学、客观的反映效益水平的评价指标体系。但建立评价指标体系难度很大,需要多方面的研究、探讨,需要一定的时间和繁琐的筛选过程。在未确立规范化评价指标体系前,财务管理部门可先优选数个指标,如反映工作效率、服务质量、投入与产出比等方面的指标开展评价工作。

通过探讨、比较,初步确立公司效益评价指标体系。物业管理公司常用的物业管理效益评价指标主要有综合效益指标和服务质量指标两类:

(1)综合效益指标

①人均利润。它是反映公司人均创利水平的指标。用公式表示为:

人均利润=净利润÷职工总数

②权益报酬率。它是衡量所有者权益获利水平高低的指标。权益报酬率越高,则说明公司运用资金的效果越好。权益报酬率可用下式来计算:

权益报酬率=(净利润÷所有者权益总额)×100%

③成本费用利润率。它是反映公司所花代价的水平的指标。成本费用利润率越高,说明花同样代价所获得的利润越高。其计算公式为:

成本费用利润率=(净利润÷成本费用总额)×100%

④营业收入利润率。它反映了公司所创造的利润与经营收入的比例关系。营业收入利润率越高,则表明相同营业收入所创造的利润越多。计算公式如下:

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⑤资产报酬率。它是反映公司利用资产创利效果的指标。资产报酬率越高,说明公司的资产利用效果好。计算公式如下:

资产报酬率=(净利润÷资产总额)×100%

⑥每股利润,又称每股收益。它是衡量股份公司普通股创利多少的指标,可用以下公式来计算:

普通股每股利润=(净利润-优先股股利)÷普通股流通股数

⑦股利报酬率。它是普通股每股股利与每股市场价格的比率,反映股票投资在股利方面所获得的报酬。其计算公式为:

股利报酬率=每股股利÷每股市价

⑧市盈率,又称价格盈余率或价格与收益比率,是普通股每股市价与每股利润之比,可用公式表示:

市盈率=普通股每股市场价格÷普通股每股利润

(2)服务质量指标

物业管理公司的服务质量指标通常难以确定和量化。现实中常用的指标有:

①物业完好率。它是衡量物业管理好坏的一个重要指标,具体又可分为房屋完好率、附属设备完好率和配套设施完好率。完好率越高,则说明物业维修、保养越好。

②维修及时率。它是反映房屋、附属设备及配套设施维修效率的指标,维修及时率越高,则说明公司的服务效率越高。

③维修合格率。这是反映维修质量的指标,维修合格率越高,则说明公司服务质量高。

④火灾事故率、刑事发案率、交通事故率。这是反映保安质量好坏的指标。火灾事故率、刑事发案率、交通事故率越低,则说明保安工作做得越好;反之,保安工作做得不好。

⑤物业保值增值率。它也是反映物业管理好坏的综合性指标。其计算公式如下:

物业保值增值率=(期末物业总价值÷期初物业总价值)×100%

⑥环境绿化率与绿化完好率。环境绿化率(人均环境绿化面积与标准人均绿化面积之比率)和绿化完好率越高,则说明公司的绿化与养护工作做得越好。

⑦卫生保洁程度。这是反映环境卫生工作做得好坏的指标。保洁程度越高,反映卫生保洁工作做得越好。

⑧物业档案资料完备率。它是反映对物业产权产籍管理好坏的指标。档案资料齐备,管理有序,容易查找,则说明对物业产权产籍管理得越好。

⑨环境综合效益指标。这是综合反映环境效益高低的指标。物业的整体完好、整洁、美观,无违章乱搭、乱建、乱设摊子、乱设广告牌、乱贴、乱画,无违反规定养家禽、家畜及宠物,车辆停放有序,路面完好、畅通,无三废污染源和噪音污染源等,则环境综合效益好;反之,环境综合效益就差。

⑩居民满意率。居民是物业管理的直接受益者,居民满意率的高低也是衡量物业管理质量好坏的一个重要指标。一般地,居民满意率通过居民的调查和居民的反馈信息求得。居民满意率是一个综合性的动态指标。随着居民生活水平的提高,衡量居民满意程度的标准也在提高,因而居民满意率会发生变化。

在评价过程中,财务管理部门要逐步摸索出本公司各评价指标的平均值,并进而研究最佳值,以便据此对公司各部门进行比较,使其向平均值或最佳值方向努力,逐步提高其物业管理水平。

2.评价手段的运用

根据物业管理活动的实施进程,物业管理公司可进行定期或不定期的效益评价,并通过与其他同类型的物业管理公司进行横向比较,找出实际效益水平上的优劣差异,以加强管理,提高经济效益。公司各部门也可进行定期或不定期的自我评价,通过自身动态变化的纵向比较,以及公司所做的横向比较,发现问题,总结经验,及时调整对策,强化管理力度。

公司进行效益评价可采用的评价方法有很多,归结起来有两大类,即定性评价方法和定量评价方法。定性评价方法是对公司的经济效益进行定性描述,而定量评价方法则是用定量指标和数学模型进行效益评价的方法。一般地,进行效益评价时,应把定性方法和定量方法结合起来进行综合分析。

3.评价工作的实施步骤

效益评价工作涉及领域较广,难度较大,在具体工作的开展上,财务管理部门应循序渐进,由浅入深,从简单到复杂,可先进行单项项目的效益评价,取得经验后再开展公司整体的效益评价。在效益评价的过程中,应重视宣传发动、培训骨干,使公司上下员工提高对效益评价工作的认识,了解、掌握和应用效益评价的方法、标准及其具体操作程序,同时还应通过实践,不断调整和修正评价指标体系,完善效益评价办法,为在更大范围内开展这项工作积累经验,奠定一个扎实的基础。

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