某商业地产项目招商绩效考核体系之相关制度和职责，商业地产项目招商绩效考核体系招商工作“项目”特性明显,绩效考核以商业地产项目的时间、质量、成本要求为考核维度,分别设立目标考核。考核周期包括:项目总周期考核和项目阶段考核。考核...
招商工作“项目”特性明显,绩效考核以商业地产项目的时间、质量、成本要求为考核维度,分别设立目标考核。考核周期包括:项目总周期考核和项目阶段考核。考核指标分为两类:时间、质量、成本总关键绩效指标;阶段时间、质量、成本关键绩效指标。考核对象分为:对招商工作团队的绩效考核,和对招商人员(团队成员)的绩效考核,团队绩效的被考核人为团队负责人。
1.项目计划
一个清晰明确、可操作性强的工作计划是招商工作按期、按质完成的基本保障。完整的招商计划应涵盖市场调查、定位与规划、推广与招商、进场管理四个环节的全部重要工作。制定招商计划的步骤包括:
① 进行工作任务分解,罗列达成招商目标所需的全部重要工作任务。
② 从众多任务当中,根据对时序、完成时间和重要性的判断,确定一条完成招商工作的主要计划线路,即“关键路径”。
③ 确定“里程碑”及整个招商工作的完成时间。
④ 根据现有资源及能够调度的资源情况,制定完成招商所需的成本费用预算。
⑤ 明确招商各阶段交付物的质量验收标准。
⑥ 形成项目计划。
以某二线城市总面积逾6万平米的某购物中心为例,招商计划制定过程如下:
① 项目分析资料
② 项目计划
2.绩效考核指标与考核目标
制定项目计划之后,可根据项目计划在时间、质量、成本三个维度分别设定考核指标与考核目标。考核指标根据招商工作内容进行提炼,并形成指标体系。每一考核指标分别设定考核目标。就项目而言,时间、质量与成本是一体化目标结构,为实现考核的可操作性,往往对这三个维度的若干考核指标设以权重,但实际上,任何一个维度的目标未能达成,都会导致总目标的不能实现。
如:某商业地产项目,自05年10月启动展开全面招商,至预定的10个月招商工作周期完结,招商效果不能达到预期,导致交场延误、已签订商户解约等恶性事故,对项目形象产生严重影响。
由于招商工作周期较为漫长,仅设定项目总考核指标和目标进行考核,不能有效度量项目进程中的效率,不能及时发现问题,以便跟进、解决,因此,除设定项目总指标和目标进行考核,还须在各阶段分别设定考核指标和目标。阶段考核目标的实现,促成总考核目标的实现。
以下是某商业地产项目的考核指标与目标体系的制定案例:
① 招商绩效考核总表
② 招商-市调阶段绩效考核表
③ 招商-推广阶段绩效考核表
④ 招商-招商阶段绩效考核表
⑤ 招商-进场阶段绩效考核表
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