图书城物业前期介入方案之相关制度和职责，图书城工程前期介入方案1、工作内容工程管理前期介入工作的充分与否,将直接关系到接管以后的服务水准,房屋及其配套设施的验收。A定期联络沟通物业管理情况、工程进度、质量情况沟...
图书城工程前期介入方案
1、工作内容
工程管理前期介入工作的充分与否,将直接关系到接管以后的服务水准,房屋及其配套设施的验收。
A 定期联络沟通
前期工程情况沟通
相关部门工作情况沟通
各施工单位沟通
相关部门的联络
供电部门的联络
供水部门的联络
有线电视台的联络
电信部门邮电部门的联络
B项目前期介入
制订工程管理分阶段目标
参与设施和设备的测试和调试
提出对不完善工程设计的整改补救建议
熟悉建筑结构,隐蔽工程情况,为验收和维护作准备
建立设备台帐,设备档案.
资料的收集
工程竣工图纸的收集整理
设施设备的产品说明使用操作说明文件
设施设备产品的技术资料零部件供应商情况
C文件制作
装修管理规定
工程部员工日常巡检路线、项目、记录表格
保养计划书、责任人、保养记录表格
紧急故障应急预案
D预算
(1)制运行和维修的成本
(2)预算费用
(3)使未来的经营管理的决定变的容易
2.工作过程
我们的技术审计包括施工规范、竣工图及其他的相关文件,以及对现场机电设施和设备的检查以及选择如下一些关键的设备和系统进行性能试验。
雨、污水排水系统和生活用水排水系统
供水系统
建筑安全系统
配电系统
消防系统
避雷系统
安防系统
我们将从物业使用的角度,对以上的系统进行评估。
1、运行、配置/分配的简易性
2、运作的安全性和经济性
3、系统的充足性、灵活性和多功能性,以便应付和满足建筑物的可能用途和满足由于功能变化的渐增的要求。
4、对建筑物的各职能范围内的服务功能的配置。
5、节能和环保问题
我们也将判断系统由于日常使用而产生的效率降低的问题,为维持系统长期的良好性能,我们将会特别比较系统的容量。
1、参与调试、验收
2、资料归类
A 建立设备台帐
B建立设备档案
对参与调试的设备
(1)作详细的测试记录
(2)调试过程记录,作为今后维修的参考
我们将根据以上的现场工作情况,制定一套切合实际的图书城工程管理方案。
2、工程前期介入时间表
工程管理进度细览
项目内容时间人员
工程前期介入掌握施工现状,熟悉隐蔽工程,对各系统作现场勘察了解,熟悉配电设施、机电设备详细情况等。
从物业管理角度,提出合理化建议
进驻至大厦全部竣工
工程部部长及工程师主管
制订工程管理方案对图书城深入调查研究,针对设施设备的特点,制订方案逐步完善,引入ISO9002质量保证体系
进驻两个月后,至大厦全部竣工
设备调试验收与接管依据标准逐项检查发现问题,督促整改,办理移交手续,做好遗留工程备案
根据工程进度,安排交接管时间
招聘培训招聘人员的现场培训、熟悉现场、管理设备视设备调试、验收工作进度,部分员工到岗、开业前一个月。全部到岗
完善管理及工作条件安排管理用管,维修工作间,逐步配备工具、物资装备合同签定及大厦全部竣工
工程部长
试运作按制订的管理方案开业后二个月
定型管理根据实际运作情况对管理方案修正试运作二个月后
培训计划
序号培训内容培训时间培训对象
1物业管理概述:
1、物业管理起源和发展
2、物业管理基本内容
3、物业管理环节
4、物业管理法规入伙前两个月全体工作人员
2职业道德、职业礼仪同上同上
3物业管理前期介入
1、前期介入工作内容和意义
2、物业管理与招商配合的工作方法
3、物管前期介入与施工的配合同上同上
4岗位技能培训
1、保安前期工作
2、保洁前期工作
3、水电前期工作
4、水电、保安、保洁ISO9001操作规程同上同上
5接管验收
1、接管验收标准
2、接管验收要点
3、建立工程技术档案
4、工程返修管理入伙前一个月工程部为主
6入伙准备工作资料
1、入伙资料
2、入伙工作流程
3、业主接待与沟通技巧
4、建立业主档案入伙前两周全体人员
7 日常管理服务:按ISO9001体系运作
1、治安管理2、消防管理
3、停车管理 4、电水气及通信管理
5、设备设施管理6、装修管理
7、维修服务8、保洁管理
9、绿化管理10、便民服务
11、社区文化活动 12、文件记录管理
15、财务管理 16、应急管理入伙前一个月至入伙后三个月根据工作岗位和部门职责分工进行
8 业主意见调查,业主投诉和处理入伙前一周全体人员
9CI 系统的建立与管理入伙前一个月至入伙后一个月各部门负责人
10业主委员会,创优工作入伙六个月后各部门负责人
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