基诚公寓物业服务质量规范之相关制度和职责，诚基公寓物业服务质量规范1基本要求1.1服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。1.2承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全;...
1 基本要求
1.1 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。
1.2 承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全;移交物业管理所需资料。
1.3 物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗。
1.4 制定较完备的内部管理制度(质量管理、财务管理、档案管理等);建有较完善的物业管理档案(物业竣工验收档案、设备管理档案、业主及非业主使用人资料档案、日常管理档案等);有物业管理方案并组织实施。运用计算机手段进行管理。
1.5 管理服务人员统一着装、佩戴标志。仪表仪容整洁规范。
1.6 公示 24 小时服务电话。急修 20 分钟内到现场做应急处理,其它报修按双方约定时间到达现场,有报修、维修和回访记录,回访率达 80%以上。
1.7 在服务窗口公开服务流程、服务制度、收费项目和标准。提供相关的特约服务和便民服务;节假日有专题活动;每年组织一定的社区活动。
1.8 按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况。
1.9 按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。
1.10 制定装修登记、告知、监督、检查等装修管理制度,建立业主装修档案,对不符合规定的行为及时制止和报告。
1.11 采取多种形式如电话、走访、座谈会、问卷调查等,每年与业主沟通面不低于 80%;每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见,对业主反映问题的处理率达 95%以上。
1.12 获得市级以上物业管理示范(优秀)项目称号,或制订相应的争创规划。
2.2 房屋管理
2.1 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,巡查、维修、保养记录完善。
2.2 每年 2 次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理。属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划或专项维修资金使用计划,根据委托方或业主委员会(业主大会)决定组织维修。
2.3 每周 1 次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查,门窗关闭正常,门窗玻璃保持 95%以上的完好率。每年 2 次以上(雨季前须安排 1 次)对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通。定期检查屋顶,发现防水层有气臌、碎裂、隔热板有断裂、缺损的,应制定维修方案,并与委托方或业主委会员协商安排专项修理。
2.4 按照装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,与业主在装修前签订住宅室内装饰装修管理服务协议,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每 3 日巡查 1 次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
2.5 对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及违反业主公约(业主临时公约)的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。
2.6 墙体表层基本完好,地坪、地砖基本平整,如有缺损,及时修补。
2.7 物业区域主出入口设有平面示意图,主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标识。
2.8 物业区域内危险隐患部位设置安全防范警示标识,并在主要通道设置安全疏散指示标识,每月检查 1 次,保证标识清晰完整。
3 共用设施设备维修养护
3.1 对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。共用设施设备完好率 95%以上,急修及时率达 98%。
3.2 设施设备的运行、巡查、维修、保养等记录齐全,并按国家规定办理年检手续,保证其性能符合国家相关标准。
3.3 设施设备标识齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。
3.4 属于小修范围的共用设施设备,应及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的共用设施设备,及时编制维修、更新改造计划或专项维修资金使用计划,根据委托方或业主委员会(业主大会)决定,组织维修或者更新改造。
3.5 每年保养 1 次水泵,泵房基本整洁,每年不少于 2 次清洗水箱、蓄水池,水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好,每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养,水箱、蓄水池管理应具备一箱一卡,不定期对泵房、管道进行除锈、油漆。保证二次供水正常,二次供水水质符合国家生活用水标准。
3.6 按合同约定保证电梯正常运行。 定期进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》。发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理人员须立即到现场应急处理。
3.7 消防泵每季启动 1 次并作记录,每年保养 1 次,保证其运行正常;消防栓每季巡查 1 次,消防栓箱内各种配件完整;每年 1 次检查消防龙带、阀杆处加注润滑油等,保持消防器材能随时有效使用;按需配备灭火器,每季检查 1 次灭火器,临近失效立即更新或充压;消防通道畅通。
3.8 设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
3.9 不定期巡视路面、侧石、围墙、窨井等,要求路面不积水(因市政、管道结构因素除外),窨井不漫溢,围墙不倾斜,窨井盖无缺损;健身设施随时检查,使其能正常使用(需更换除外)。主要道路及停车场交通标识齐全、规范。
3.10 路灯、楼道灯完好率不低于 95%。损坏的应在 3 日内修复。
3.11 对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标识和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。
4 协助维护公共秩序
4.1 公共秩序维护人员受过相关的安全护卫知识与技能岗位培训,持证上岗;身体健康,工作认真负责;每月定期参加安全保卫知识与技能的岗位培训,有较强的安全防范能力,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备;上岗时佩带统一标志,穿戴统一制服,配备对讲装置或必要的安全服务器械。
4.2 物业区域主出入口 24 小时值班,并有交接班记录和外来车辆的登记记录;对可疑人员进行询问;阻止未经许可的外来人员入内;对装修等劳务人员实行登记;对进出车辆进行管理和疏导;保持出入口环境整洁、有序、道路畅通;对大型物件搬出实行记录。
4.3 根据物业特点,制定详细的巡逻方案,原则上每 3 小时巡逻一次,重点部位有明确的巡逻要求,并有巡逻记录;在遇到异常情况、突发事件时,巡逻人员应采取应对措施,及时报告管理处和相关部门。
4.4 配有楼宇对讲、周界报警等控制设备的,应 24 小时开通。收到报警信号后,巡逻人员应及时赶到现场进行处理。
4.5 有火、水、警应急预案,应按计划组织应急预案演习。
4.6 地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌,车辆停放在规定的范围内;及时处理车辆停放不规范的现象。收取车辆看管费的车库 24 小时有专人管理,车库内地面、墙面有车辆行驶指示牌和地标,备有必需的消防器材,车辆停放有序;车库场地每日清洁 1 次,有照明设施,无渗漏、无积水,通风良好;无易燃、易爆等物品存放。
5 保洁服务
5.1 路面、绿地每日清扫 1 次,目视清洁;明沟无杂物;宣传栏、健身设施每周擦拭 1 次,表面无污迹;保持水体清洁。及时清除主要道路积雪。
5.2 根据物业情况设置垃圾桶,每天清理 1 次;保持垃圾桶及周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味;定期对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水及投放灭鼠药。
5.3 公共卫生间设置卫生桶,小区按规定设置果皮箱,每日清理 1 次,擦拭 1 次,箱(桶)无满溢、无异味、无污迹。
5.4 雨、污水井每季度检查 1 次,并视检查情况及时清掏;化粪池每 2 个月检查 1 次,发现异常及时做出清掏计划。
5.5 楼道每周清扫 1 次,走道、门厅、楼梯地面洁净,无垃圾、杂物、浮尘、污迹,无乱堆乱放,乱贴乱划。
5.6 楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦试 2 次,保持基本无灰尘;消防栓、指示牌等公共设施保持外表基本无灰尘、无污渍;
5.7 天花板、公共灯具定期除尘,保持目视基本无灰尘,无蜘蛛网。
5.8 走廊、楼梯窗玻璃每月清洁 1 次,门厅玻璃每周清洁一次,目视明亮无污迹。
5.9 天台、屋顶每 2 个月清扫 1 次,无垃圾堆积。
5.10 电梯轿厢保持目视干净,无污迹。
5.11 大理石地面、墙面按合同规定定期保养。
6 绿化养护管理
6.1 绿化布局合理,绿地无杂物,无侵占现象。
6.2 以绿为主,植物造景。
6.3 绿地内植物覆盖率 80%以上。
6.4 花草树木定期修剪,目视外观长势良好,无明显杂草,无严重病虫害,每年打药不少于 1 次。死亡树木应在植树季节及时补栽,无明显黄土裸露。
6.5 绿地植物存活率 95%以上。
6.6 绿地设施基本完好。
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