万科地产商品房销售合同拟定细则之相关制度和职责，蔓科地产商品房销售合同拟定细则1、销售合同范围合同是指客户与开发商签订的有关商品房买卖和租赁的法律性文件,主要分几类:1.1特惠权通知书签约前的放号依据,意向性地选择楼宇,并...
1、销售合同范围
合同是指客户与开发商签订的有关商品房买卖和租赁的法律性文件,主要分几类:
1.1特惠权通知书
签约前的放号依据,意向性地选择楼宇,并缴纳诚意金(可退)。
1.2认购书
认购书内容主要有:客户姓名、地址、客户电话、所选择的楼宇或具体房号、认购定金额、认购单价及优惠政策、何时签约的通知约定及相应的处罚条款等。
1.3商品房买卖合同
包括(期房)预售合同、(现房)销售合同以及相关的补充条款;
2、合同内容及拟定原则
商品房买卖合同,是房地产主管部门监制的标准合同文本。
2.1填写商品房买卖合同内容应遵循的原则:
a)合同书写要求字迹工整清晰,避免错字和意思表达含混,表述要准确流畅,杜绝书面修改、添加、涂抹等现象。
b)合同内容拟订要求在既公正又要考虑买卖双方利益的基础上最大限度维护本企业权益。
c)合同条款的约定是十分严肃的,因此条款需经公司有关部门审议,以及公司法律顾问审阅并提供法律意见和咨询,最终应由公司相关部门会签实施。
2.2标准合同文本均有空格由合同双方商定填写,确定空格并填写的内容是草拟工作的一部分,所有空格均应事先确定填上的内容,并对置业顾问加以培训,严格要求。
2.3标准合同的补充条款
通常补充条款包括以下内容:
a)关于签定前期物管合同及缴纳物管费、大修基金的收取标准和相关违约责任
b)规定配合按揭银行进行按揭购房者资格审查的相关事项
c)交房标准
d)面积公摊说明
e)明确约定车库、会所等公建配套设施或小区内未公摊的建筑面积产权归开发商所有;明确对屋顶、外墙等公共部分作出限制性使用的规定
f)其他补充条款约定
2.4合同内容拟定完毕后,制作合同样本,严格遵照执行
3、销售面积属性及制定要求
3.1销售面积确定程序
销售面积是销售合同的组成部分,当项目施工设计图经相关部门核定后,就具备了计算销售面积的基础条件。因此,项目销售前,包括内部认购前,必须完成由专业面积测绘机构发出的面积测绘报告,并根据面积测绘报告确定可售单位的建筑面积、套内面积以及公摊面积。
3.2销售面积的合同意义
销售合同载明的面积与实际测绘面积存在差异,因此通常商品房面积测绘经过预售登记测绘和新建登记测绘,而新建测绘的数据才是商品房最终面积的标准,并有义务将实测面积报告向业主公示。商品房买卖合同中对面积差异已有条款约定,并可实行多退少补。
3.3有关制定要求
(1)总销售面积应当符合规划许可的规定。
(2)应注意其他相关建筑物的公摊面积处理,否则应在合同中载明其产权归属,避免在使用中产生法律纠纷。
(3)了解房管部门现有房屋面积计算的法规和方法。
(4)要求工程部提供基础资料,主要是经规划部门确认后的建筑面积及所有建筑物的平面图,以及公摊部分标识,公摊部分应细分为本层公摊、本座公摊、小区公摊、住宅/商场/停车场公摊等。
(5)应仔细审定基础资料,并根据营销策略及公司要求,在符合法规的原则下,明确各项分类,考虑因素包括:
a)项目的总销售面积
b)各单元的得房率
d)会所及其他康体设施和辅助设施的经营及处理方案,结合使用功能决定是否公摊。
(6)了解面积审定及其操作程序。
4、使用说明书和质量保证书(统称两书)
4.1认真填写两书内容,并加盖公司印章、法人印章、物业公司印章及法人印章,并于房屋交接时交业主收存。
两书填写内容:
a房屋座落、单元栋号、小区或组团占地面积、总建设规模、本套房屋建筑面积、公摊面积;
b各类设施承载量及单位负荷(水压、电负荷、气压、楼面荷载、给排水管径、屋面防水材料等)、开工竣工时间等;
c开发商、施工单位、监理公司、设计单位、工程质量监督站信息;
4.2粘贴使用各文件及附图要求准确无误,并加盖骑缝章。
粘贴文件及附图内容(复印件):
⑴由工程部提供:
a本套房屋平面竣工图;
b本套房屋给排水、供电线路、供气示意图;
c组团或小区竣工验收报告和竣工验收备案表。
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