购物综合体租金测算方案
购物公园租金测算方案
一、租金体系设计：
(一)租金定价方法：
租金水平类比法以某各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
(二)基准价格设定：
1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。
2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。
二、本项目租金水平分析：
租金水平类比法：
1、某市区一层街铺的租金水平：
地点
1层平均租金
(元/平米/月)
1层街铺租金水平
(元//月)
1层内铺租金水平
(元//月)
.......
平均租金价格100
2、影响租金水平的关键因素包括：
1、供求关系价格的决定因素
2、销售业绩价格的支撑因素
3、综合成本价格的成本因素
可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：
商圈类比
租赁项目类比
项次
要素
分值
评估标准
1.商圈地位20
1)城市核心商圈：20
2)城市主要商圈：15
3)正待形成商圈：5-10
2.交通状况5
1)交通便捷，停车便利：5
2)交通停车条件一般：3
3)交通拥挤，停车不便：1
31155151
3.客流数量10
1)客流较大：10
2)客流量一般：6
3)客流量小：2
6610221026
4.消费层次5
1)消费能力强：5
2)消费能力一般：3
3)消费能力较低：1
35513533
5.铺位供求20
1)供不应求：20
2)表现一般：15
3)需求较弱：5
20**20**520**15
6.硬件设施5
1)硬件完备，动线舒适：5
2)硬件一般，动线一般：3
3)硬件较差，动线较差：1
33335353
7.品牌实力5
1)实力品牌商参与运营：5
2)实力、影响力一般：3
3)实力、影响力较弱：1
33515553
8.定位规划10
1)定位清晰、规划特色鲜明：10
2)定位规划特色比较清晰：6
3)缺乏统一定位规划：2
9.招商推广10
1)品牌商家纷纷进驻：10
2)品牌商家部分进驻：6
3)品牌商家意向进驻：2
10.管理服务10
1)统一专业管理和服务：10
2)统一管理：6
3)无统一管理或管理较差：2
222210662
总计：
修正率
本项目得分/其余项目得分*100%
85%84%65%147%62%97%93%
各商圈一层街铺
平均租金(元/月/)
80120**030
修正价格(元/月/)
修正率*各商圈一层街铺平均租金
本项目--租金(元/月/)
修正价格合计/4
84.8
租赁项目类比价格：
凯达(修正率62%)
金旺旺(修正率97%)
新天地(修正率93%)
本项目
楼层
平均价格(元/月/)
修正价格(元/月/)
平均价格(元/月/)
修正价格(元/月/)
平均价格(元/月/)
修正价格(元/月/)
租金(元/月/)
一层租金
(内铺)
.3
结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：
楼层
租金(元/月/套内面积)
一层室内56.3
二、本项目租金价格：
(一)多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：
(以实际面积计、单位：元//月)
楼层纯租金均价
(元/月/套内面积)
地下1层22.5
1层街铺84.8
1层室内56.3
2层街铺55.1
2层室内36.6
3层街铺42.4
3层室内28.2
4层室内21.2
平均43.4
(二)考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/左右，厘定各楼层区间的租金价格带。
(三)根据以上考量，本项目的租金价格体系如下：
(以实际面积计、单位：元//月)
楼层
租金均价(元//月)
A类商铺
(中庭及主通道边店铺)
B类商铺
(其他位置店铺)
租金均价+10元
租金均价+20元
租金均价-10元
租金均价-20元
地下1层22.5
超市
1层街铺
84.894.8104.874.8
1层室内
56.366.346.3
2层街铺
55.165.145.1
2层室内
36.646.628.6
3层街铺
42.452.432.4
3层室内
28.238.218.2
4层室内21.2
平均43.4
在上述楼层租金价格表的基础上，制定各铺位的租金价格(详见附表)。
根据商家品牌、规模、价值等因素，餐饮、娱乐、服务类店铺在实际招商执行过程中，租金在上表基础上会作出适当调整(提高或降低)
(四)落实到项目的不同业态，餐饮、娱乐、服务类的商业项目对租金的承受能力相对较弱，在租金设立上必须与购物类进行区分，需要给予餐饮、娱乐、服务类项目租金支持，通常为不高于购物类租金的70%。餐饮、娱乐、服务类的租金水平参考各楼层租金均价标准，以不高于每楼层租金均价的70%厘定价格;
(五)由于购物中心第一年的商铺租金价格会根据不同业态、不同品类、不同品级的品牌、以及招商态势、同业竞争等众多因素影响，租金价格会有所调整，不可能完全按照既定租金价格执行。因此本租金价格体系是对外招商的参考性执行价格，在实际执行过程中将有部分调整(适当提高或降低)。
(六)对于一个传统的市场商圈、新的购物中心，首要问题是要尽快吸引优质商家进驻，实现既定定位和规划，并在保持商家稳定经营的基础上，与商家一起共同做旺市场。本项目需要时间进行培育，在尚未形成庞大、持续、中高消费的客流支撑的情况下，商家业绩必定会受到很大限制，以至于对租金的承受能力比较有限。本项目应以相对较低的租金价格入市，可以采取“低开高走”的策略。
某-招商部
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购物公园租金测算方案
一、租金体系设计：
(一)租金定价方法：
租金水平类比法以某各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
(二)基准价格设定：
1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。
2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。
二、本项目租金水平分析：
租金水平类比法：
1、某市区一层街铺的租金水平：
地点
1层平均租金
(元/平米/月)
1层街铺租金水平
(元//月)
1层内铺租金水平
(元//月)
.......
平均租金价格100
2、影响租金水平的关键因素包括：
1、供求关系价格的决定因素
2、销售业绩价格的支撑因素
3、综合成本价格的成本因素
可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：
商圈类比
租赁项目类比
项次
要素
分值
评估标准
1.商圈地位20
1)城市核心商圈：20
2)城市主要商圈：15
3)正待形成商圈：5-10
2.交通状况5
1)交通便捷，停车便利：5
2)交通停车条件一般：3
3)交通拥挤，停车不便：1
31155151
3.客流数量10
1)客流较大：10
2)客流量一般：6
3)客流量小：2
6610221026
4.消费层次5
1)消费能力强：5
2)消费能力一般：3
3)消费能力较低：1
35513533
5.铺位供求20
1)供不应求：20
2)表现一般：15
3)需求较弱：5
20**20**520**15
6.硬件设施5
1)硬件完备，动线舒适：5
2)硬件一般，动线一般：3
3)硬件较差，动线较差：1
33335353
7.品牌实力5
1)实力品牌商参与运营：5
2)实力、影响力一般：3
3)实力、影响力较弱：1
33515553
8.定位规划10
1)定位清晰、规划特色鲜明：10
2)定位规划特色比较清晰：6
3)缺乏统一定位规划：2
9.招商推广10
1)品牌商家纷纷进驻：10
2)品牌商家部分进驻：6
3)品牌商家意向进驻：2
10.管理服务10
1)统一专业管理和服务：10
2)统一管理：6
3)无统一管理或管理较差：2
222210662
总计：
修正率
本项目得分/其余项目得分*100%
85%84%65%147%62%97%93%
各商圈一层街铺
平均租金(元/月/)
80120**030
修正价格(元/月/)
修正率*各商圈一层街铺平均租金
本项目--租金(元/月/)
修正价格合计/4
84.8
租赁项目类比价格：
凯达(修正率62%)
金旺旺(修正率97%)
新天地(修正率93%)
本项目
楼层
平均价格(元/月/)
修正价格(元/月/)
平均价格(元/月/)
修正价格(元/月/)
平均价格(元/月/)
修正价格(元/月/)
租金(元/月/)
一层租金
(内铺)
.3
结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：
楼层
租金(元/月/套内面积)
一层室内56.3
二、本项目租金价格：
(一)多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：
(以实际面积计、单位：元//月)
楼层纯租金均价
(元/月/套内面积)
地下1层22.5
1层街铺84.8
1层室内56.3
2层街铺55.1
2层室内36.6
3层街铺42.4
3层室内28.2
4层室内21.2
平均43.4
(二)考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/左右，厘定各楼层区间的租金价格带。
(三)根据以上考量，本项目的租金价格体系如下：
(以实际面积计、单位：元//月)
楼层
租金均价(元//月)
A类商铺
(中庭及主通道边店铺)
B类商铺
(其他位置店铺)
租金均价+10元
租金均价+20元
租金均价-10元
租金均价-20元
地下1层22.5
超市
1层街铺
84.894.8104.874.8
1层室内
56.366.346.3
2层街铺
55.165.145.1
2层室内
36.646.628.6
3层街铺
42.452.432.4
3层室内
28.238.218.2
4层室内21.2
平均43.4
在上述楼层租金价格表的基础上，制定各铺位的租金价格(详见附表)。
根据商家品牌、规模、价值等因素，餐饮、娱乐、服务类店铺在实际招商执行过程中，租金在上表基础上会作出适当调整(提高或降低)
(四)落实到项目的不同业态，餐饮、娱乐、服务类的商业项目对租金的承受能力相对较弱，在租金设立上必须与购物类进行区分，需要给予餐饮、娱乐、服务类项目租金支持，通常为不高于购物类租金的70%。餐饮、娱乐、服务类的租金水平参考各楼层租金均价标准，以不高于每楼层租金均价的70%厘定价格;
(五)由于购物中心第一年的商铺租金价格会根据不同业态、不同品类、不同品级的品牌、以及招商态势、同业竞争等众多因素影响，租金价格会有所调整，不可能完全按照既定租金价格执行。因此本租金价格体系是对外招商的参考性执行价格，在实际执行过程中将有部分调整(适当提高或降低)。
(六)对于一个传统的市场商圈、新的购物中心，首要问题是要尽快吸引优质商家进驻，实现既定定位和规划，并在保持商家稳定经营的基础上，与商家一起共同做旺市场。本项目需要时间进行培育，在尚未形成庞大、持续、中高消费的客流支撑的情况下，商家业绩必定会受到很大限制，以至于对租金的承受能力比较有限。本项目应以相对较低的租金价格入市，可以采取“低开高走”的策略。
某-招商部