Z园物业包括板房维修养护计划实施方案
荔园物业(包括板房)的维修养护计划和实施方案
一、公共设施设备管理
(一)管理目标
保证设备运行正常,无重大管理责任事故。
(二)管理措施
1.制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。
2.所需专业技术人员,严格执行操作规程,设备管理和维修人员持证上岗。
3.及机房环境整洁,无杂物,灰尘积垢,无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求。
4.供电、供水的管理制度,供配电、供水系统配置人员24小时值班。
5.系统等智能化设施、设备运行正常,有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障,保证系统工作正常。
6.系统设施齐全,完好无损,确保随时启用。
7.管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。
8.有突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施,引路标志完好,紧急疏散通道畅通,无火灾安全隐患。
9.水设备、阀门、管道工作正常,无跑、冒、滴、漏现象,按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅,汛期无泛水,地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,保证无大面积跑水、泛水,长时间停水现象。建立事故应急处理方案。
10.设施维护周到,公用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好,小区范围内的道路畅通,路面平坦。
二、设备设施维修保养工作标准
序号项目周期内容及标准
一、供配电系统
(一)变压器
1.1巡查每日通风良好,无异常气味和噪音,温度正常
1.2年检1年保洁变压器机身、线圈、电缆支架和通风口;检查温控仪表和跳闸信号接线;测量高低压线圈及线圈间绝缘电阻不低于30MΩ(用1000V兆欧表)
(二)高压环网柜
2.1巡查每日柜体无灰尘,室内无异常气味、噪音,开关指示正常,通风良好
2.2年检1年柜内各零部件,电缆头连接螺栓无松动断裂,无电击痕迹,保洁内部各部件;馈电开关操作灵活,和机械连锁可靠;跳闸线圈功能正常;熔断器上、下端硅胶膜无破裂凝固;测量相间接地电阻不低于500MΩ(用1000V兆欧表)
(三)低压配电柜、箱
3.1巡查每日低压配电室、各设备房、竖井,检查柜、箱体外观无灰尘(必要时保洁),无异常气味噪音;电表指示正常;低压抽屉柜电容补偿投入使用,功率因数在0.9以上
3.2年检1年保洁柜(箱)体内灰尘(用吹风机保洁线圈、开关、接线端子上的灰尘);紧固松动的部件、接线端子;检查各元件、标记标号、电度表铅封是否完好;检查具备自动合闸功能开关是否正常
(四)照明器具、供电线路
4.1巡查每日发现灯具和线路问题,及时安排人员维修更换。
节约用电,做到人走灯灭,用户下班后,值班人员及时巡检,关闭不必要的照明。楼外射灯按规定的时间停送,并根据季节变化适当调整。同时我公司接管小区后,楼梯间照明将全部改造成红外感应控制
二、给排水系统
(一)生活水泵
1.1巡查每日外表保洁,无锈蚀损坏,填料函松紧度适宜;紧固螺栓无松动断裂,附件齐全;运行无异常振动和噪音,轴承温升正常;压力表指针灵活,读数准确
1.2检查1个月主、备泵切换是否正常,控制柜电压电流是否正常,水池浮球是否完好;添加润滑油,紧固各部位螺栓
1.3年检1年检查调整电机轴承,更换润滑油;添加或更换密封填料;测试绝缘电阻
1.4大修3年包括年检内容;解体清洗,检查叶轮、泵体密封环、轴套、轴的
(二)排污泵
2.1巡查每日检查控制箱有无异常,手动/自动运行平稳,排水畅通,无异常振动和噪音;单向阀位置正确
2.2年检1年冲洗外表、滤网、支架上的杂物,做防腐处理;水管和泵体连接紧固;测试电机线圈电阻和绝缘情况,必要时拆开泵体处理。
(三)水池、水箱
3.1检查1个月检查水质、水位,浮球阀及附件等
3.2清洗3个月清洗工作将委托具备资质的专业清洗公司进行,管理处负责配合
(四)井室
4.1巡查3个月井盖、井裙完整,启闭方便;防虫网完好无损;爬梯牢固,井底干净,流槽畅通
(五)管网
5.1巡查每周发现问题(漏水、锈蚀等)及时处理
5.2刷漆1年对公共部位的管网及支架进行除锈刷漆,保持漂亮的外观,延长设施的使用寿命
三、消防系统
(一)消火栓泵、稳压泵
1.1巡查1个月外表保洁,无锈蚀损坏,填料函松紧度适宜;紧固螺栓无松动断裂,附件齐全;手盘动轴转动灵活,轴承无杂音
1.2保养3个月启动1-3分钟,运行应无异常振动和噪音;稳压泵添加润滑油
1.3小修2年检查清洗泵,调整电机轴承,更换润滑油;检查联轴器不同轴度和轴向间隙;更换磨损零部件和填料;空载试车5分钟,测试电机电流和绝缘电阻;检查基础和防震垫有无损坏
(二)消防风机
2.1巡查保养1个月外表保洁,无锈蚀损坏及明显变形;紧固螺栓无松动断裂,附件齐全;启动1-3分钟,运行应无异常振动和噪音;风机进出口接头完好
2.2年检1年检查、调整风机及电机轴承、皮带传动装置,更换磨损件;检查风机叶轮、防震垫和风机基础有无损坏;添加或更换润滑油;测试电机电流和绝缘电阻
(三)消防设施
3.1消火栓每周箱门启闭灵活、箱体完整;水枪、水龙带齐全无损坏,水枪卡口无变形;阀门无锈蚀滴漏,卡口无变形;报警按钮封闭玻璃完整
3.2水泵接合器1个月接口完整无损坏,表面无锈蚀;无滴漏;卡口无变形
3.3消防管网1个月有无跑冒滴漏,压力表指针灵敏,读数准确
三、房屋设施维修保养工作标准
>序号项目周期内容及标准 (一)建筑结构 1地基基础1年有足够承载能力,无超过允许范围的不均匀沉降(肉眼观察无明显裂缝) 2承重构件:梁、柱、墙、板、屋架1年肉眼观察承重构件,平直牢固,无倾斜变形、裂缝、松动、腐朽、蛀蚀 3非承重墙1年砖墙平直完好,无风化破损 4屋面1年不渗漏,防水层、隔热层、保温层完好,积尘甚少,排水畅通 5楼地面1年砼块料面层平整、无碎裂 6地下室顶板1年不渗漏 (二)房屋装修 1广场地面砖1年地面平整,无破损 2室外墙面装饰6个月完整牢固,无空鼓、剥落、破损和裂缝(风裂除外) 3室内墙面装饰6个月完整牢固,无破损,空鼓和裂缝(风裂除外) 4门窗(含防火门、窗)3个月完整无损,开关灵活,玻璃、五金齐全,油漆完好(允许个别钢门、窗轻度锈蚀) 5细木装修6个月完整,牢固,油漆完好
篇2:Z园物业包括板房维修养护计划实施方案
荔园物业(包括板房)的维修养护计划和实施方案
一、公共设施设备管理
(一)管理目标
保证设备运行正常,无重大管理责任事故。
(二)管理措施
1.制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。
2.所需专业技术人员,严格执行操作规程,设备管理和维修人员持证上岗。
3.及机房环境整洁,无杂物,灰尘积垢,无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求。
4.供电、供水的管理制度,供配电、供水系统配置人员24小时值班。
5.系统等智能化设施、设备运行正常,有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障,保证系统工作正常。
6.系统设施齐全,完好无损,确保随时启用。
7.管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。
8.有突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施,引路标志完好,紧急疏散通道畅通,无火灾安全隐患。
9.水设备、阀门、管道工作正常,无跑、冒、滴、漏现象,按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅,汛期无泛水,地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,保证无大面积跑水、泛水,长时间停水现象。建立事故应急处理方案。
10.设施维护周到,公用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好,小区范围内的道路畅通,路面平坦。
二、设备设施维修保养工作标准
序号项目周期内容及标准
一、供配电系统
(一)变压器
1.1巡查每日通风良好,无异常气味和噪音,温度正常
1.2年检1年保洁变压器机身、线圈、电缆支架和通风口;检查温控仪表和跳闸信号接线;测量高低压线圈及线圈间绝缘电阻不低于30MΩ(用1000V兆欧表)
(二)高压环网柜
2.1巡查每日柜体无灰尘,室内无异常气味、噪音,开关指示正常,通风良好
2.2年检1年柜内各零部件,电缆头连接螺栓无松动断裂,无电击痕迹,保洁内部各部件;馈电开关操作灵活,和机械连锁可靠;跳闸线圈功能正常;熔断器上、下端硅胶膜无破裂凝固;测量相间接地电阻不低于500MΩ(用1000V兆欧表)
(三)低压配电柜、箱
3.1巡查每日低压配电室、各设备房、竖井,检查柜、箱体外观无灰尘(必要时保洁),无异常气味噪音;电表指示正常;低压抽屉柜电容补偿投入使用,功率因数在0.9以上
3.2年检1年保洁柜(箱)体内灰尘(用吹风机保洁线圈、开关、接线端子上的灰尘);紧固松动的部件、接线端子;检查各元件、标记标号、电度表铅封是否完好;检查具备自动合闸功能开关是否正常
(四)照明器具、供电线路
4.1巡查每日发现灯具和线路问题,及时安排人员维修更换。
节约用电,做到人走灯灭,用户下班后,值班人员及时巡检,关闭不必要的照明。楼外射灯按规定的时间停送,并根据季节变化适当调整。同时我公司接管小区后,楼梯间照明将全部改造成红外感应控制
二、给排水系统
(一)生活水泵
1.1巡查每日外表保洁,无锈蚀损坏,填料函松紧度适宜;紧固螺栓无松动断裂,附件齐全;运行无异常振动和噪音,轴承温升正常;压力表指针灵活,读数准确
1.2检查1个月主、备泵切换是否正常,控制柜电压电流是否正常,水池浮球是否完好;添加润滑油,紧固各部位螺栓
1.3年检1年检查调整电机轴承,更换润滑油;添加或更换密封填料;测试绝缘电阻
1.4大修3年包括年检内容;解体清洗,检查叶轮、泵体密封环、轴套、轴的
(二)排污泵
2.1巡查每日检查控制箱有无异常,手动/自动运行平稳,排水畅通,无异常振动和噪音;单向阀位置正确
2.2年检1年冲洗外表、滤网、支架上的杂物,做防腐处理;水管和泵体连接紧固;测试电机线圈电阻和绝缘情况,必要时拆开泵体处理。
(三)水池、水箱
3.1检查1个月检查水质、水位,浮球阀及附件等
3.2清洗3个月清洗工作将委托具备资质的专业清洗公司进行,管理处负责配合
(四)井室
4.1巡查3个月井盖、井裙完整,启闭方便;防虫网完好无损;爬梯牢固,井底干净,流槽畅通
(五)管网
5.1巡查每周发现问题(漏水、锈蚀等)及时处理
5.2刷漆1年对公共部位的管网及支架进行除锈刷漆,保持漂亮的外观,延长设施的使用寿命
三、消防系统
(一)消火栓泵、稳压泵
1.1巡查1个月外表保洁,无锈蚀损坏,填料函松紧度适宜;紧固螺栓无松动断裂,附件齐全;手盘动轴转动灵活,轴承无杂音
1.2保养3个月启动1-3分钟,运行应无异常振动和噪音;稳压泵添加润滑油
1.3小修2年检查清洗泵,调整电机轴承,更换润滑油;检查联轴器不同轴度和轴向间隙;更换磨损零部件和填料;空载试车5分钟,测试电机电流和绝缘电阻;检查基础和防震垫有无损坏
(二)消防风机
2.1巡查保养1个月外表保洁,无锈蚀损坏及明显变形;紧固螺栓无松动断裂,附件齐全;启动1-3分钟,运行应无异常振动和噪音;风机进出口接头完好
2.2年检1年检查、调整风机及电机轴承、皮带传动装置,更换磨损件;检查风机叶轮、防震垫和风机基础有无损坏;添加或更换润滑油;测试电机电流和绝缘电阻
(三)消防设施
3.1消火栓每周箱门启闭灵活、箱体完整;水枪、水龙带齐全无损坏,水枪卡口无变形;阀门无锈蚀滴漏,卡口无变形;报警按钮封闭玻璃完整
3.2水泵接合器1个月接口完整无损坏,表面无锈蚀;无滴漏;卡口无变形
3.3消防管网1个月有无跑冒滴漏,压力表指针灵敏,读数准确
三、房屋设施维修保养工作标准
>序号项目周期内容及标准 (一)建筑结构 1地基基础1年有足够承载能力,无超过允许范围的不均匀沉降(肉眼观察无明显裂缝) 2承重构件:梁、柱、墙、板、屋架1年肉眼观察承重构件,平直牢固,无倾斜变形、裂缝、松动、腐朽、蛀蚀 3非承重墙1年砖墙平直完好,无风化破损 4屋面1年不渗漏,防水层、隔热层、保温层完好,积尘甚少,排水畅通 5楼地面1年砼块料面层平整、无碎裂 6地下室顶板1年不渗漏 (二)房屋装修 1广场地面砖1年地面平整,无破损 2室外墙面装饰6个月完整牢固,无空鼓、剥落、破损和裂缝(风裂除外) 3室内墙面装饰6个月完整牢固,无破损,空鼓和裂缝(风裂除外) 4门窗(含防火门、窗)3个月完整无损,开关灵活,玻璃、五金齐全,油漆完好(允许个别钢门、窗轻度锈蚀) 5细木装修6个月完整,牢固,油漆完好