物管培训:商品房登记

　　物管培训:商品房登记之相关制度和职责，中国宪法规定了国家保护社会主义的公共财产,保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。只有通过登记,明确权属,核发权属证书,权利人的合法权益才能受到法律的保护。领证后,权利...

中国宪法规定了国家保护社会主义的公共财产,保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。只有通过登记,明确权属,核发权属证书,权利人的合法权益才能受到法律的保护。领证后,权利人可凭证管业,凭证办理房屋的租赁、买卖、继承、赠与、典当、抵押、改建等有关事宜。所以,为业主办理产权登记,是物业管理公司的一项重要的工作。

1.登记发证对象及范围

不论属于机关、企事业单位、宗教团体、部队、私人所有的房屋及其使用的土地,没有办理房地权属登记领证的,均应进行登记,领取全国统一式样的《房屋所有权证》或《房屋共有权保持证》和办理土地使用权登记,领取《国有土地使用证》或《集体土地使用证》。如因债权债务发生将房屋所有权或土地使用权进行典当、抵押、担保的,也应同时办理他项权利登记,分别领取《房屋他项权证》或《土地他项权证》。

物业管理中,所管理的物业除了公路、行人道、街、巷、河流不登记外,属于房屋建筑基地、天井、房屋之间的余地、园地、场地、港口、码头等都要进行登记发证。

在应登记的地域范围内,固定于土地上结构完整的属于钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构和砖木结构的房屋,都应进行登记发证。对一些特殊的房屋或结构简陋破烂不堪的房屋,临时性的房屋,以及不属于房屋的各种建筑物、构筑物不进行登记。

市场上交易的房地产产权,实际上是房产的所有权和房产所占土地的使用权的结合,在我们国家,产权分为有限产权和全部产权两种:

(1)有限产权指对房地产拥有使用权和继承权,但不准转让、出租、赠与、典当,如需出售,要经过同意可优先卖给有关部门。大多数单位的房改房以及部分福利性住房,就属于有限产权的情况,它们虽然售价较低,但不准自由买卖。

(2)全部产权是指对房地产拥有使用权,并且可以转让、买卖、出租等。目前的商品房大多属于全部产权的情况。

2.登记要求

(1)属于单位自管的房屋和用地,由自管的权属单位申请登记;属于房管、民政部门经营的房屋和用地,由承管单位申请登记;私人所有的房屋和用地,由业权人申请登记。

(2)一座落或一幢房地是一业权单位(人)所有的,应整个座落或整幢房地办理登记。属于多人共有而不能分割办理,应进行按份共有或共同共有登记。属于公寓式、单元式的房屋,应分割进行登记。

(3)房屋和用地属于共有(用)的,共有(用)人应会同一起申请登记。

(4)申请办理他项权利登记,权利人应会同房地业权人一起办理。

(5)业权人(单位)不能亲自申请登记,应书面委托代理人登记。

3.委托登记应办理的手续

(1)办理房屋所有权和土地使用权登记,或他项权利登记,权利人(法定代表人)必须亲自申请,因故不能亲自办理,应以书面形式委托代理人代为办理。委托人和代理人必须遵守《中华人民共和国民法通则》第四章“民事法律行为代理的规定”。若委托事项没有载明受托人办理房地产登记的权限的,不能作为办理房地产登记的委托书。

(2)委托代理的委托书必须经过公证或认证方能生效。产权人居住在不同地方的,分别按下列规定办理公证或认证:

①居住在国内广州市以外的产权人,可向所在单位、居住地的街道、办事处(村民委员会)办理委托认证或到公证处办理委托公证。属于居住在港、澳地区的,可到中国司法部指定的香港律师或苏浩明律师处办理委托认证。

②居住在台湾地区的,可在当地办理委托公证。

③居住在与中国有外交关系国家的华侨,可到中国驻该国的使、领馆办理委托认证。

④居住在与中国未有外交关系国家的华侨,可到与中国有外交关系的国家的使、领馆办理委托认证。

⑤外籍人应按居住国的规定办理委托书公证,再到中国驻其国使、领馆办理认证或到与中国有外交关系的国家的使、领馆办理认证。

上述居住在港、澳、台地区的同胞以及居住在国外的侨胞,如能亲自回来但不能及时办理登记手续的,委托书可到本市公证处公证或到登记部门办理见证。所有以上办理的委托书及有关证件均应提交正本,如是用外国文字书写的,须同时提交中文译本。

4.房、地产登记应履行的手续

(1)填写由广州市房地产登记所统一印制的《房屋所有权登记申请书》和《广州市土地使用权登记申请表》,内容包括申报产权人或代表人、代理人的姓名、性别、年龄、籍贯、职业、住址及申请房地的座落、四至、面积、权利来源等其他事项。

(2)填写《房屋四至墙界申报表》,申报房屋的四至墙界归属情况。如属毗连墙壁,必须给毗邻业主签具意见。

(3)交验身份证。个人登记的须交验身份证件、户口本,单位登记的须有单位法定代表人委托书和交验代理人的身份证。

(4)提交足以证明房地权属来源的有关证明证件。

(5)申请人如遗失权利来源的有关证明、证件,须向原发出证明、证件的部门索取证明;遗失产权证者,须登报一天声明作废,并出具管业旁证备查。

(6)依市房地产登记所通知须办理的其他手续。

5.提交交验证件

(1)法定代表人或代理人身份证或身份证明。

(2)一次过交验省或市建委核发的《技术资质证书》和工商管理部门核发的《工商营业执照》(交验后交复印件);

(3)市房地产测绘所或自行测绘绘制的平面总图和产权证附图。

(4)房屋出售或未出售的情况表。

(5)用地来源的证明证件(属于征地的要提交“同意使用土地通知书”)。

(6)建房的报建文。

(7)投资批文或资金来源的证明。

(8)房屋所有权登记申请书,土地使用权登记申请表和房屋四至墙界申报表。

(9)竣工验收合格证书。

6.商品房登记程序

商品房登记程序。

7.商品房登记

根据市房管局房管发(86)字第257号和省建委粤建字(89)153号文规定,“开发公司必须办理商品房屋产权登记和交易手续”。因此,凡属已建成未出售或出售而未进行产权登记领证和交易监证的房屋,先由开发经营房屋的单位按每幢房屋出售或未出售的情况列表填报,申请办理产权登记。登记前,应先把需登记的房屋按幢数分单元或层别要求,自测或提请测绘所勘测绘图。申请产权时,应一次过缴验申请单位经营房屋的营业执照,人民政府批准房屋经营开发的批文和资质审查证书,并按登记规定提交用地和建房报建等证件。经审查确认权属后,未出售的房屋发给《房屋所有权证》;已出售的房屋核发《广州市房地产权属证明书》,凭产权证明书和买卖合同到市房地产交易所办理交易监证手续。监证后,购房者将交易所核发的《广州市房地产交易监证证明书》交回登记所,市房地产登记所审查核发购房人的《房屋所有权证》。

(1)勘丈绘图。登记完毕后,凡房地需要测绘和编地号的,登记所将案件移送测绘所办理。测绘所则安排以房屋所有权人、土地使用人为单位,逐户逐处进行实地勘查房屋、土地情况,丈量计算面积、核实墙体归属、绘制分户平面图,编制地号等。申请人接到测绘所要进行查丈时间通知后,应按时在房屋所在地等候,以便带测。

通过正规的测量程序,测定房屋、土地的平面位置和各地物点之间的关系,以达到下列目的:

――全面反映物业基本情况。

――按照房地产权属、资料,测定房屋所有权和土地使用权权属范围和四至领界。

――如实反映房屋的结构、类型、层数、建成年份等各项技术指标;

――正确测定房屋建筑面积、土地使用面积。

――为城市建设和房地产管理积累资料,为制订有关政策、城市规划和房地产价格评估提供依据。

(2)填表申请。申请人(单位)办理房地登记,应事先填写好《房屋所有权登记申请书》、《土地使用权登记申请表》和《房屋四至墙界申报表》,备齐登记需提交的有关权属来源的证件证明亲自到广州市房地产登记所(豪贤路193号二楼)或各区房管局申请办理登记。凡属委托登记的,代理人要携带身份证件。

填写要求:

――申请表格要由申请人亲自填写,如不识字的可由其亲友或他人代书,最后由申请人签名或盖章。属于单位申请的,由法定代表人填写或委托代理人填写,填写完毕后,法定代表人要签章和盖上单位公章。

――申报的内容要如实填写,如有虚伪隐瞒,申请人要负法律责任。

――填写申请表格要使用钢笔或毛笔,不能用铅笔和圆珠笔。书写字体要端正、清楚。

――一座落的房地或一幢房屋、一块土地,属一权利人所有(使用)的,填一份《房屋所有权登记申请书》、《土地使用权申请表》、《房屋四至墙界申报表》(以下简称一

――属于单位申请登记的,《房屋所有权登记申请书》填写完毕后,要给上级主管部门加具是否同意以其名义办理产权的意见。私人申请属于新建登记的,《房屋所有权登记申请书》要经申请人所在单位(没有单位的到街道办事处)给予证明其建房资金来源。

《房屋四至墙界申报表》要经毗邻业主签具意见。

填写方法:

――填写《房屋所有权登记申请书》、《土地使用权登记申请表》的方法,详见登记表格附有的填写说明。

――填写《房屋四至墙界申报表》的方法:

①墙体属于权利人(单位)自己所有的,是双隅墙则填“双隅自墙”;是单隅墙则填“单隅自墙”。

②如墙体与邻屋业主共有的,是双隅墙则填“双隅共有墙”;是单隅墙则填“单隅共有墙”。

③墙体与邻墙靠在一起,但墙体分别为各自所有的,填“各有墙”。

④墙体属于邻屋业主所有的,填“他有墙”(借墙)。

⑤墙体里有一段是自有,一段是他有,或首层的墙是他有,二楼属自有的,则填写“自有和他有”。并在备注栏写明哪一段他有,哪一段自有。

(3)收件缴费。申请人(单位)办理登记时,应主动向登记工作人员说明申请办理何种登记,并出示身份证件和将登记需提交的有关证件证明给登记工作人员审验,接受有关问题询问。经初审证件齐全、手续完备、立案受理登记后,申请人到收费处按规定缴纳有关登记费、查丈费、工本费等规费,然后发给《申请登记收件收据》。(此收据是已办理登记的凭证,申请人应妥善保存,以便日后查询。)

(4)审查权属。对申请登记的房屋和用地,经过认真细致的实地勘查和丈量绘图,掌握了房屋和用地资料,通过查档入册后,由登记所和用地部门对申请的房屋和用地权属来源情况以及其真实性、合法性依法进行审查和确认。审查中对申请人提供的证明材料认为不完备或权属不清者,则通知申请人作必要的补充或由登记所经办人向有关单位、个人等进行调查取证,申请人和有关单位、个人应给予协助和提供方便。

(5)缮证发证。经审查证件齐全、手续完备、权属清楚的房屋或用地,经审批确认后,由登记所缮写统一式样的《房屋所有权证》或《房屋共有权保持证》和《国有土地使用证》。权证缮写完毕经核对无误,用书面通知申请人前来领取。申请人接到领证通知后,持身份证、《申请房屋所有权登记收件收据》和《申请土地使用权登记收件收据》,按通知指定的时间到登记所领取权证。领证时,业权人或代理人应在收据上签名或盖章,并写明领证日期。

领到权证后,领证的人要仔细核对权证上的内容,如发现有错漏,应及时向发证的人员提出,以便及时更正。

凡领取了广州市房地产管理局核发的权证,国家依法给予保护,权利人按所持证件依法享受权利和承担义务。

由于产权的登记都由我们物业管理公司代为办理,所以我们也会为业主将产权证领取回来,尽可能地减少业主的负担,并根据图所示程序向业主派发产权证。

――一幢物业或一个住宅小区可能存在几百户甚至上千户的住宅单位,所以产权登记办理中,产权证一般是分几批办理出来的,我们代业主把产权证从房管部门领取回来后,会首先将有关资料输入电脑,并就部分资料(如面积、平面图等)作出更正及修改,然后向业主发出通知。为了防止在领取时由于人多造成混乱及不必要的问题,所以我们会与业主约定时间,前往我公司处领取。

――由于产权证上的建筑面积是经过房管局测绘所进行实地测量并经过反复计算、验证得出来,是法律上认可的数据资料,所以与原预售合同(预售契约)的建筑面积一定会存在出入。根据原预售合同(预售契约)的约定,发展商与业主都要遵守原约定,对面积差的部分按照原约定进行多退少补。

――为了方便业主,减少业主的负担,一般由物业管理公司将各项费用结算,然后交有关单位复审,最后通知业主办理有关手续。

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